Familjeföretag och uthyrning av fastigheter: Högsta domstolen mjukar upp anställningskravet

Högsta domstolen (Tribunal Supremo) har just fastställt ett rättspraxiskriterium av stor betydelse för beskattningen av familjeföretag i Spanien, avseende anställningskravet för uthyrning av fastigheter.

Domarna 167/2026 av den 17 februari och 186/2026 av den 19 februari analyserar tillämpningen av skatteförmånerna för familjeföretag i bolagsstrukturer som ägnar sig åt uthyrning av fastigheter.

Närmare bestämt skulle Högsta domstolen avgöra om kravet på en heltidsanställd för att uthyrning av fastigheter ska anses vara ekonomisk verksamhet kan anses uppfyllt när den anställde har sitt anställningsavtal med ett annat bolag i koncernen.

Den högsta instansens svar innebär en mer flexibel tolkning av detta krav och stärker rättssäkerheten för många familjeägda företagsstrukturer.

Incitament för familjeföretag. Kravet på anställd vid uthyrning av fastigheter

Den spanska skatterätten innehåller betydande skatteförmåner som syftar till att underlätta generationsskiften i familjeföretag.

Bland dem framhålls skattebefrielsen i förmögenhetsskatten för sådana aktier, liksom reduktionen på 95 % av skattebasen i arvs- och gåvoskatten, som föreskrivs i artikel 20.6 i lagen om arvs- och gåvoskatt (Ley del ISD).

För att dessa förmåner ska kunna tillämpas måste vissa krav vara uppfyllda, och de främsta är (i) att andelarna är skattebefriade i förmögenhetsskatten (art. 4.Ocho.Dos i lagen om förmögenhetsskatt, Ley del IP) och (ii) att enheten bedriver en ekonomisk verksamhet.

Att fastställa när ekonomisk verksamhet föreligger är särskilt relevant när det gäller bolag som ägnar sig åt uthyrning av fastigheter.

I detta avseende föreskriver artikel 27.2 i lagen om inkomstskatt för privatpersoner (Ley del IRPF) att uthyrning av fastigheter endast betraktas som ekonomisk verksamhet när det finns minst en person anställd med anställningsavtal och på heltid som ägnar sig åt förvaltningen av verksamheten.

Detta krav är avgörande för att kunna tillämpa både skattebefrielsen i förmögenhetsskatten och reduktionen på 95 % i arvs- och gåvoskatten.

Under många år har skatteförvaltningen tolkat kravet strikt formellt och krävt att arbetstagaren är anställd direkt av det uthyrande bolaget.

I praktiken har detta lett till att många familjekoncerner har anställt en medarbetare enbart för att uppfylla kravet, vilket därefter har gett upphov till tvister om huruvida den bedrivna verksamheten räckte för att motivera en sådan heltidsanställning.

Fallet som Högsta domstolen prövade: den ekonomiska verksamheten kan bedömas på koncernnivå

Fallet som Högsta domstolen prövade gällde en familjeägd företagsstruktur organiserad som en koncern av bolag.

Närmare bestämt hade föräldrarna skänkt andelar i moderbolaget till sin son. Det bolaget ägde andelar i olika enheter i koncernen, bland dem ett företag som ägnade sig åt uthyrning av fastigheter.

Skatteförvaltningen nekade tillämpning av reduktionen på 95 % för den del av värdet som motsvarade det uthyrande bolaget, med motiveringen att det inte bedrev någon ekonomisk verksamhet eftersom det inte hade någon heltidsanställd. Uthyrningen av fastigheterna skedde dock med hjälp av andra koncernbolags personella och tekniska resurser.

Högsta domstolen avvisar en rent formell tolkning av anställningskravet.

Enligt den högsta instansen kan anställningskravet anses uppfyllt när det uthyrande bolaget ingår i en företagskoncern som bedriver en verklig ekonomisk verksamhet, även om arbetstagaren är anställd av ett annat bolag i koncernen.

Det avgörande är att det finns en ekonomisk och funktionell enhet i koncernen, det vill säga:

• en gemensam organisation av personella och materiella resurser,
• en verklig integration av det uthyrande bolaget i koncernens verksamhet,
• och en ekonomisk verksamhet som bedrivs på ett samordnat sätt.

Med domstolens egna ord kan det inte på ett mekaniskt sätt krävas att arbetstagaren finns med på det uthyrande bolagets lönelista när verksamheten organiseras med koncernens personella resurser.

Den ekonomiska verkligheten framför formalismen

Domen understryker att analysen ska inriktas på den ekonomiska verkligheten i den bedrivna verksamheten.

I det prövade fallet tillhandahöll det uthyrande bolaget de fastigheter som användes inom en bredare ekonomisk verksamhet som koncernen bedrev.

Hyresgästerna var tvungna att anlita tekniska tjänster och leveranser från andra företag i koncernen, vilket visade att det fanns en ekonomisk verksamhet som var integrerad på koncernnivå.

Högsta domstolen drar slutsatsen att det i sådana situationer inte går att förneka att ekonomisk verksamhet föreligger enbart därför att det uthyrande bolaget saknar egna anställda.

Den högsta instansen inför dock en betydelsefull begränsning: detta kriterium är inte tillämpligt när det uthyrande bolaget endast formellt hör till koncernen utan en verklig funktionell integration i den gemensamma ekonomiska verksamheten.

Praktiska konsekvenser av Högsta domstolens kriterium för familjeföretag

Den doktrin som Högsta domstolen har fastställt har viktiga konsekvenser för familjeägda företagsstrukturer.

Många familjeföretag är organiserade genom: (i) ett familjeholdingbolag, (ii) operativa bolag som bedriver den produktiva verksamheten och (iii) fastighetsbolag som äger de tillgångar som koncernen använder.

Den här typen av strukturer gör det möjligt att skilja fastighetsinnehavet från den operativa risken, organisera företagsförvaltningen effektivt och underlätta generationsskiftet i familjeföretaget.

Högsta domstolens dom stärker rättssäkerheten för sådana strukturer när det finns en verklig ekonomisk verksamhet på koncernnivå som går utöver ren förmögenhetsförvaltning, och därmed övervinner en alltför formalistisk tolkning av anställningskravet.

Slutsats

Högsta domstolens domar från februari 2026 utgör ett betydelsefullt framsteg i tolkningen av skatteordningen för familjeföretag, som hittills vilade på blott uppfyllande av en formalitet och som vissa regionala skattemyndigheter (se till exempel Katalonien) redan hade avgjort till den skattskyldiges fördel.

Den högsta instansen erkänner att den ekonomiska verksamheten i många familjeföretag bedrivs genom integrerade bolagsstrukturer, där de personella resurserna kan vara centraliserade i vissa koncernbolag, och överger därmed en strikt formell syn på anställningskravet.

Följaktligen kan anställningskravet i artikel 27.2 i Ley del IRPF anses uppfyllt när det finns en verklig ekonomisk och funktionell enhet i koncernen, även om arbetstagaren inte är anställd direkt av det uthyrande bolaget.

Denna doktrin stärker rättssäkerheten för många familjeföretag och bidrar till en tolkning av skattelagstiftningen som bättre svarar mot företagens verklighet, så att man slipper på konstlat sätt anställa en heltidsanställd i varje fastighetsägande bolag.

På Vicens Advisors rekommenderar vi att familjestrukturerna analyseras för att verifiera att detta krav är uppfyllt.

För en helhetsbild av hur familjeföretaget kan omorganiseras under ett moderbolag, se vår skatteguide om familjeholdingbolag.

© Vicens Advisors, S.L. Alla rättigheter förbehållna.
Det är förbjudet att helt eller delvis reproducera detta innehåll, oavsett medium eller förfarande, utan rättighetsinnehavarens uttryckliga skriftliga tillstånd. All otillåten användning utgör ett intrång i de immateriella rättigheterna enligt gällande lagstiftning.