Familienunternehmen und Immobilienvermietung: Der Oberste Gerichtshof lockert das Arbeitnehmererfordernis
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Der Oberste Gerichtshof (Tribunal Supremo) hat soeben eine für die Besteuerung von Familienunternehmen in Spanien höchst bedeutsame Rechtsprechungslinie festgelegt, und zwar zum Arbeitnehmererfordernis für die Tätigkeit der Immobilienvermietung.
Die Urteile Nr. 167/2026 vom 17. Februar und Nr. 186/2026 vom 19. Februar befassen sich mit der Anwendung der steuerlichen Vergünstigungen für Familienunternehmen bei Gesellschaftsstrukturen, die sich der Vermietung von Immobilien widmen.
Konkret hatte der Oberste Gerichtshof zu entscheiden, ob das Erfordernis, einen Vollzeitbeschäftigten zu haben, damit die Vermietung von Immobilien als wirtschaftliche Tätigkeit gilt, auch dann als erfüllt angesehen werden kann, wenn dieser Beschäftigte bei einer anderen Gesellschaft des Konzerns angestellt ist.
Die Antwort des Höchstgerichts bringt eine flexiblere Auslegung dieses Erfordernisses mit sich und stärkt die Rechtssicherheit zahlreicher familiengeführter Unternehmensstrukturen.
Vergünstigungen für Familienunternehmen. Das Erfordernis des angestellten Arbeitnehmers bei der Immobilienvermietung
Das spanische Steuerrecht sieht bedeutende steuerliche Vergünstigungen vor, die den Fortbestand von Familienunternehmen über Generationen hinweg erleichtern sollen.
Hervorzuheben sind die Befreiung bei der Vermögensteuer für die betreffenden Anteile sowie die Ermäßigung der Bemessungsgrundlage der Erbschaft- und Schenkungsteuer um 95 %, die in Artikel 20.6 des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes (Ley del ISD) vorgesehen ist.
Für die Anwendung dieser Vergünstigungen müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, von denen vor allem folgende hervorzuheben sind: (i) Die Beteiligungen müssen bei der Vermögensteuer befreit sein (Art. 4.Ocho.Dos des Vermögensteuergesetzes, Ley del IP) und (ii) die Gesellschaft muss eine wirtschaftliche Tätigkeit ausüben.
Die Bestimmung, wann eine wirtschaftliche Tätigkeit vorliegt, ist bei Gesellschaften, die sich der Vermietung von Immobilien widmen, von besonderer Bedeutung.
In diesem Zusammenhang bestimmt Artikel 27.2 des Einkommensteuergesetzes (Ley del IRPF), dass die Vermietung von Immobilien nur dann als wirtschaftliche Tätigkeit gilt, wenn mindestens eine Person mit Arbeitsvertrag und in Vollzeit für die Verwaltung der Tätigkeit beschäftigt ist.
Dieses Erfordernis ist sowohl für die Anwendung der Befreiung bei der Vermögensteuer als auch der Ermäßigung von 95 % bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer ausschlaggebend.
Über Jahre hinweg hat die Steuerverwaltung dieses Erfordernis streng formal ausgelegt und verlangt, dass der Arbeitnehmer unmittelbar bei der vermietenden Gesellschaft angestellt ist.
In der Praxis hat dies dazu geführt, dass zahlreiche Familiengruppen einen Mitarbeiter allein zu dem Zweck einstellten, dieses Erfordernis zu erfüllen, woraufhin sich später Streitigkeiten darüber ergaben, ob die ausgeübte Tätigkeit ausreichte, um die Beschäftigung in Vollzeit zu rechtfertigen.
Der vom Obersten Gerichtshof entschiedene Fall: Die wirtschaftliche Tätigkeit kann auf Konzernebene beurteilt werden
Der vom Obersten Gerichtshof entschiedene Fall betraf eine Familienunternehmensstruktur, die als Gesellschaftsgruppe (Konzern) organisiert war.
Im Einzelnen hatten die Eltern Anteile an der Muttergesellschaft an ihren Sohn geschenkt. Diese Gesellschaft war an verschiedenen Gesellschaften der Gruppe beteiligt, darunter einem Unternehmen, das sich der Vermietung von Immobilien widmete.
Die Steuerverwaltung verweigerte die Anwendung der Ermäßigung von 95 % für den auf diese vermietende Gesellschaft entfallenden Wertanteil, da sie der Auffassung war, dass diese keine wirtschaftliche Tätigkeit ausübe, weil sie keinen in Vollzeit angestellten Arbeitnehmer hatte. Die Vermietung der Immobilien erfolgte jedoch mit den personellen und technischen Mitteln anderer Gesellschaften der Gruppe.
Der Oberste Gerichtshof lehnt eine rein formale Auslegung des Arbeitnehmererfordernisses ab.
Nach Auffassung des Höchstgerichts kann das Arbeitnehmererfordernis als erfüllt angesehen werden, wenn die vermietende Gesellschaft Teil einer Unternehmensgruppe ist, die eine tatsächliche wirtschaftliche Tätigkeit ausübt, auch wenn der Arbeitnehmer bei einer anderen Gesellschaft der Gruppe angestellt ist.
Entscheidend ist das Vorliegen einer wirtschaftlich-funktionalen Einheit der Gruppe, das heißt:
- einer gemeinsamen Organisation personeller und sachlicher Mittel,
- einer tatsächlichen Einbindung der vermietenden Gesellschaft in die Tätigkeit der Gruppe,
- und einer wirtschaftlichen Tätigkeit, die koordiniert ausgeübt wird.
Mit den Worten des Gerichts selbst darf nicht mechanisch verlangt werden, dass der Arbeitnehmer in der Gehaltsabrechnung der vermietenden Gesellschaft geführt wird, wenn die Tätigkeit mit personellen Mitteln der Gruppe organisiert ist.
Die Bedeutung der wirtschaftlichen Realität gegenüber dem Formalismus
Das Urteil macht deutlich, dass die Analyse auf die wirtschaftliche Realität der ausgeübten Tätigkeit auszurichten ist.
In dem entschiedenen Fall stellte die vermietende Gesellschaft die Immobilien bereit, die im Rahmen einer umfassenderen wirtschaftlichen Tätigkeit der Unternehmensgruppe genutzt wurden.
Die Mieter mussten technische Dienstleistungen und Versorgungsleistungen in Anspruch nehmen, die von anderen Unternehmen der Gruppe erbracht wurden, was das Vorliegen einer auf Gruppenebene integrierten wirtschaftlichen Tätigkeit belegte.
Der Oberste Gerichtshof gelangt zu dem Schluss, dass in solchen Fällen das Vorliegen einer wirtschaftlichen Tätigkeit nicht allein deshalb verneint werden kann, weil die vermietende Gesellschaft keine eigenen Arbeitnehmer hat.
Gleichwohl führt das Höchstgericht eine bedeutsame Einschränkung ein: Dieses Kriterium ist nicht anwendbar, wenn die vermietende Gesellschaft lediglich formal zur Gruppe gehört, ohne tatsächlich funktional in die gemeinsame wirtschaftliche Tätigkeit eingebunden zu sein.
Praktische Folgen der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs für Familienunternehmen
Die vom Obersten Gerichtshof entwickelte Rechtsprechung hat erhebliche Auswirkungen auf familiengeführte Unternehmensstrukturen.
Viele Familienunternehmen sind wie folgt organisiert: (i) eine Familien-Holdinggesellschaft, (ii) operative Gesellschaften, die die produktive Tätigkeit ausüben, und (iii) Immobiliengesellschaften, die die von der Gruppe genutzten Vermögenswerte halten.
Solche Strukturen ermöglichen es, das Immobilienvermögen vom operativen Risiko zu trennen, die Unternehmensführung effizient zu organisieren und die Übertragung des Familienunternehmens auf die nächste Generation zu erleichtern.
Das Urteil des Obersten Gerichtshofs stärkt die Rechtssicherheit dieser Strukturen, wenn auf Gruppenebene eine tatsächliche wirtschaftliche Tätigkeit besteht, die über die bloße Vermögensverwaltung hinausgeht, und überwindet damit eine übermäßig formalistische Auslegung des Arbeitnehmererfordernisses.
Fazit
Die Urteile des Obersten Gerichtshofs vom Februar 2026 stellen einen bedeutenden Fortschritt bei der Auslegung der steuerlichen Regelung für Familienunternehmen dar, die sich bislang auf die bloße Erfüllung einer Formalität stützte und die bestimmte regionale Steuerbehörden (siehe zum Beispiel den Fall Kataloniens) bereits zugunsten des Steuerpflichtigen entschieden hatten.
Das Höchstgericht erkennt an, dass sich die wirtschaftliche Tätigkeit in vielen Familienunternehmen über integrierte Gesellschaftsstrukturen vollzieht, in denen die personellen Mittel bei bestimmten Gesellschaften der Gruppe gebündelt sein können; es gibt damit eine streng formale Sichtweise des Arbeitnehmererfordernisses auf.
Folglich kann das in Artikel 27.2 des Einkommensteuergesetzes (Ley del IRPF) vorgesehene Arbeitnehmererfordernis als erfüllt gelten, wenn eine tatsächliche wirtschaftlich-funktionale Einheit der Gruppe besteht, auch wenn der Arbeitnehmer nicht unmittelbar bei der vermietenden Gesellschaft angestellt ist.
Diese Rechtsprechung stärkt die Rechtssicherheit zahlreicher Familienunternehmen und trägt zu einer Auslegung des Steuerrechts bei, die der unternehmerischen Realität besser entspricht, indem sie vermeidet, in jeder immobilienhaltenden Gesellschaft künstlich einen Vollzeitmitarbeiter einstellen zu müssen.
Wir von Vicens Advisors empfehlen, die Familienstrukturen zu analysieren, um die Erfüllung dieses Erfordernisses zu überprüfen.
Einen Überblick darüber, wie sich ein Familienunternehmen unter einer Obergesellschaft neu ordnen lässt, bietet unser steuerlicher Leitfaden zur Familienholding in Spanien.
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