Försäljning av uthyrda fastigheter: Högsta domstolen tillåter en avskrivning under 3 %

Den nyligen meddelade domen från Högsta domstolen (Tribunal Supremo) 5416/2025, av den 20 november, innebär en viktig tolkningsmässig kursändring i beskattningen av försäljning av fastigheter som hyrs ut av privatpersoner, särskilt när det gäller beräkningen av kapitalvinst eller kapitalförlust i inkomstskatten för privatpersoner (IRPF), liksom för inkomstskatt för icke-bosatta (IRNR) (genom den hänvisning som görs till IRPF-reglerna).

Domen är av särskild betydelse för skattskyldiga med uthyrda fastigheter på Mallorca och i resten av Spanien, och den gör att det synsätt som spanska skatteverket (AEAT) har tillämpat i många kontroller och inspektioner måste ses över.

1. Skatteproblemet: avskrivning och kapitalvinst

När en fysisk person överlåter en fastighet som har varit uthyrd fastställer artikel 35 i lagen om inkomstskatt för privatpersoner (Ley del IRPF) att kapitalvinsten eller kapitalförlusten beräknas som skillnaden mellan överlåtelsevärdet och anskaffningsvärdet.

Regeln föreskriver att anskaffningsvärdet obligatoriskt ska minskas med de skattemässigt avdragsgilla avskrivningarna, varvid den lägsta avskrivningen alltid ska beaktas, även om den inte har dragits av som kostnad.

Konflikten har hittills gällt vad som ska förstås med ”lägsta avskrivning” när fastigheten inte är knuten till någon ekonomisk verksamhet och har gett inkomster av fastighetskapital (rendimientos del capital inmobiliario); regeln innehåller nämligen ingen ytterligare definition av detta begrepp.

2. Spanska skatteverkets traditionella synsätt

Hittills har förvaltningen hävdat att den lägsta avskrivning som ska beaktas vid försäljning av fastigheter som hyrs ut av privatpersoner som inte är näringsidkare alltid ska vara 3 % per år, beräknat på det högsta av anskaffningskostnaden och taxeringsvärdet (valor catastral) (utan mark), även om den skattskyldige hade tillämpat (eller kunde tillämpa) en lägre teknisk avskrivning baserad på fastighetens verkliga nyttjandeperiod.

Detta synsätt ökade kapitalvinsten avsevärt vid en framtida överlåtelse och därmed beskattningen i IRPF.

3. STS 5416/2025: Högsta domstolen tar ställning

Högsta domstolen klargör denna fråga slutgiltigt och skiljer noggrant mellan två olika plan:

a) Avskrivning som kostnad (inkomster av fastighetskapital)

Inom tillämpningsområdet för artikel 23 i lagen om inkomstskatt för privatpersoner (LIRPF):

• Procentsatsen 3 % fungerar som en automatisk övre gräns för avdragsgill avskrivning.
• Det krävs ingen bevisning om värdeminskning.
• Det är en lagstadgad presumtion om faktisk värdeminskning.

b) Avskrivning vid beräkningen av kapitalvinsten

Vid beräkningen av kapitalvinst eller kapitalförlust (art. 35 LIRPF):

• Den lägsta avskrivningen är obligatorisk, även om den inte har dragits av som kostnad.
• Men den är inte nödvändigtvis densamma som 3 %.

Högsta domstolen slår tydligt fast att:

att procentsatsen 3 % inte utgör en obligatorisk lägsta avskrivning, utan en övre gräns som gäller när avskrivningen fungerar som avdragsgill kostnad, och att man vid fastställandet av anskaffningsvärdet kan tillämpa en lägre avskrivning som motsvarar fastighetens faktiska värdeminskning.

4. Kan en avskrivning under 3 % tillämpas?

Ja, och det är domens nyckelpunkt

Enligt den fastställda rättspraxisen kan den skattskyldige tillämpa en avskrivning under 3 %, förutsatt att den:

• • motsvarar fastighetens verkliga nyttjandeperiod,
  • bygger på rimliga tekniska kriterier,
  • ryms inom begreppet lägsta avskrivning i artikel 35 LIRPF.

Som stöd för detta synsätt godkänner Högsta domstolen uttryckligen användningen av ministeriella ordern av den 27 mars 1998 (avskrivningstabeller) och kriterierna i bolagsskatten (Impuesto sobre Sociedades), även om fastigheten inte är knuten till någon ekonomisk verksamhet.

5. Att hyresvärden inte är näringsidkare saknar betydelse

En av de mest relevanta aspekterna av den analyserade domen är att Högsta domstolen avvisar att kvalificeringen av uthyrningen som inkomst av fastighetskapital hindrar tillämpningen av tekniska avskrivningskriterier.

Domstolen erinrar om att skillnaden mellan ekonomisk verksamhet och fastighetskapital i IRPF i huvudsak är formell och inte ändrar den ekonomiska verkligheten i fastighetens värdeminskning.

Därför kan en tekniskt korrekt avskrivning inte nekas enbart av den anledningen att den skattskyldige saknar en företagsstruktur.

6. Praktiska konsekvenser för de skattskyldiga

Enligt vår bedömning ger avskrivningen av fastigheten under uthyrningsåren vanligtvis en begränsad skattebesparing i IRPF, särskilt för bostäder som hyrs ut med rätt till reduktion av nettoinkomsten (tidigare 60 % och nu 50 %).

Vid överlåtelsen av fastigheten kräver dock skatteförvaltningen att de avskrivningar som tidigare har dragits av räknas av från anskaffningsvärdet. Detta leder till en betydande ökning av kapitalvinsten och därmed av beskattningen i sparbasen (base del ahorro).

Denna skattemässiga asymmetri har lett till att en begränsad skatteförmån under uthyrningsfasen därefter har omsatts i en betydligt större skattemässig påverkan vid överlåtelsen av fastigheten. Det är just denna effekt som Högsta domstolen korrigerar i sin dom 5416/2025, genom att klargöra att även om den lägsta avskrivningen alltid ska beaktas är det inte obligatoriskt att automatiskt tillämpa den fasta procentsatsen 3 %, utan en lägre sats som motsvarar fastighetens faktiska värdeminskning kan användas.

7. Slutsats

Högsta domstolens dom inför ett synsätt som bättre överensstämmer med fastigheternas ekonomiska och redovisningsmässiga verklighet, och rättar till en alltför stel tolkning från skatteförvaltningens sida som medförde en långsiktig nackdel för de skattskyldiga.

I synnerhet:

• Den lägsta avskrivningen är fortfarande obligatorisk.
• Men 3 % ska inte tillämpas automatiskt.
• En lägre avskrivning, väl underbyggd, går att försvara fullt ut.

Mer konkret har STS 5416/2025 en omedelbar inverkan på:

• Försäljningar av uthyrda fastigheter, nyligen genomförda eller kommande.
• Pågående kontroll- eller inspektionsförfaranden.
• Ansökningar om rättelse av självdeklarationer som inte har preskriberats.

För skattskyldiga med uthyrda fastigheter på Mallorca öppnar denna rättspraxis dörren till en betydande minskning av skattebördan i IRPF, förutsatt att man har tillgång till en lämplig teknisk analys av det enskilda fallet och specialiserad rådgivning.

Juridisk information om upphovsrätt

© Vicens Advisors, S.L. Alla rättigheter förbehållna.
Det är förbjudet att helt eller delvis återge detta innehåll, på något sätt eller genom något förfarande, utan innehavarens uttryckliga skriftliga tillstånd. All icke godkänd användning utgör ett intrång i immateriella rättigheter enligt gällande lagstiftning.