Verkauf vermieteter Immobilien: Der Oberste Gerichtshof lässt eine Abschreibung von weniger als 3 % zu
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Das jüngste Urteil des Obersten Gerichtshofs (Tribunal Supremo) 5416/2025 vom 20. November stellt eine bedeutende Wende in der Auslegung der Besteuerung des Verkaufs von durch Privatpersonen vermieteten Immobilien dar, insbesondere bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns oder -verlusts bei der Einkommensteuer (IRPF) sowie für Nichtansässige (aufgrund des Verweises auf die IRPF-Vorschriften).
Diese Entscheidung ist von besonderer Bedeutung für Steuerpflichtige mit vermieteten Immobilien auf Mallorca und im übrigen spanischen Staatsgebiet und zwingt dazu, die Auffassung zu überprüfen, die die Spanische Steuerbehörde (AEAT) in zahlreichen Überprüfungen und Prüfungen vertreten hat.
- Das steuerliche Problem: Abschreibung und Veräußerungsgewinn
Wenn eine natürliche Person eine Immobilie veräußert, die vermietet war, bestimmt Artikel 35 des Einkommensteuergesetzes (Ley del IRPF, LIRPF), dass der Veräußerungsgewinn oder -verlust als Differenz zwischen dem Veräußerungswert und dem Anschaffungswert berechnet wird.
Die Norm schreibt vor, dass der Anschaffungswert um den Betrag der steuerlich abzugsfähigen Abschreibungen zu mindern ist, wobei in jedem Fall die Mindestabschreibung zu berücksichtigen ist, auch wenn sie nicht als Aufwand abgezogen wurde.
Der Streit entzündete sich bisher an der Frage, was unter „Mindestabschreibung“ zu verstehen ist, wenn die Immobilie keiner wirtschaftlichen Tätigkeit gewidmet ist und Einkünfte aus Immobilienvermögen (rendimientos del capital inmobiliario) erzielt hat; denn die Norm enthält keine weitere Definition dieses Begriffs.
- Die bisherige Auffassung der Steuerbehörde
Bislang vertrat die Verwaltung die Ansicht, dass bei von nicht gewerblich tätigen Privatpersonen vermieteten Immobilien die beim Verkauf zu berücksichtigende Mindestabschreibung stets 3 % jährlich betragen müsse, berechnet auf den höheren Wert von Anschaffungskosten oder Katasterwert (ohne Grundstücksanteil), auch wenn der Steuerpflichtige einen niedrigeren technischen Abschreibungssatz auf Grundlage der tatsächlichen Nutzungsdauer der Immobilie angewandt hatte (oder hätte anwenden können).
Dieser Ansatz erhöhte den Veräußerungsgewinn bei einer späteren Veräußerung erheblich und damit auch die Besteuerung bei der Einkommensteuer (IRPF).
- Das Urteil STS 5416/2025: Der Oberste Gerichtshof entscheidet
Der Oberste Gerichtshof klärt diese Frage abschließend und unterscheidet genau zwei verschiedene Ebenen:
a) Abschreibung als Aufwand (Einkünfte aus Immobilienvermögen)
Im Anwendungsbereich des Artikels 23 LIRPF:
- Die 3 % wirken als automatische Höchstgrenze der abzugsfähigen Abschreibung.
- Ein Nachweis der Wertminderung ist nicht erforderlich.
- Es handelt sich um eine gesetzliche Vermutung tatsächlicher Wertminderung.
b) Abschreibung bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns
Bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns oder -verlusts (Art. 35 LIRPF):
- Die Mindestabschreibung ist obligatorisch, auch wenn sie nicht als Aufwand abgezogen wurde.
- Sie ist aber nicht notwendigerweise mit den 3 % gleichzusetzen.
Der Oberste Gerichtshof stellt unmissverständlich klar, dass:
der Prozentsatz von 3 % keine obligatorische Mindestabschreibung darstellt, sondern eine Höchstgrenze, die gilt, wenn die Abschreibung als abzugsfähiger Aufwand wirkt, und dass bei der Ermittlung des Anschaffungswerts eine niedrigere Abschreibung angesetzt werden kann, die der tatsächlichen Wertminderung der Immobilie entspricht.
- Kann eine Abschreibung von weniger als 3 % angesetzt werden?
Ja, und das ist der Kern des Urteils
Nach der aufgestellten Rechtsprechung kann der Steuerpflichtige eine Abschreibung von weniger als 3 % ansetzen, sofern sie:
- der tatsächlichen Nutzungsdauer der Immobilie entspricht,
- auf vernünftigen technischen Kriterien beruht,
- und sich in den Begriff der Mindestabschreibung des Artikels 35 LIRPF einfügt.
Zur Stützung dieser Auffassung bestätigt der Oberste Gerichtshof ausdrücklich die Verwendung der Orden Ministerial vom 27. März 1998 (Ministerialverordnung; Abschreibungstabellen) und der Kriterien der Körperschaftsteuer, auch wenn die Immobilie keiner wirtschaftlichen Tätigkeit gewidmet ist.
- Unerheblichkeit der Tatsache, dass der Vermieter kein Unternehmer ist
Einer der bedeutsamsten Aspekte des analysierten Urteils ist, dass der Oberste Gerichtshof zurückweist, dass die Einordnung der Vermietung als Einkünfte aus Immobilienvermögen die Anwendung technischer Abschreibungskriterien ausschließe.
Der Senat erinnert daran, dass der Unterschied zwischen wirtschaftlicher Tätigkeit und Immobilienvermögen bei der Einkommensteuer (IRPF) im Wesentlichen formaler Natur ist und die wirtschaftliche Realität der Wertminderung der Immobilie nicht verändert.
Daher darf eine technisch zutreffende Abschreibung nicht verweigert werden, nur weil der Steuerpflichtige über keine unternehmerische Struktur verfügt.
- Praktische Folgen für die Steuerpflichtigen
Nach unserer Einschätzung führt die Abschreibung der Immobilie während der Vermietungsjahre in der Regel zu einer begrenzten Steuerersparnis bei der Einkommensteuer (IRPF), insbesondere bei vermieteten Wohnungen, die Anspruch auf eine Ermäßigung des Nettoertrags haben (früher 60 %, heute 50 %).
Im Zeitpunkt der Veräußerung der Immobilie verlangt die Steuerverwaltung jedoch, dass die zuvor abgezogenen Abschreibungen vom Anschaffungswert abgezogen werden. Das führt zu einer erheblichen Erhöhung des Veräußerungsgewinns und damit der Besteuerung in der Sparbemessungsgrundlage (base del ahorro).
Diese steuerliche Asymmetrie hat dazu geführt, dass sich ein geringer steuerlicher Vorteil während der Vermietungsphase später in eine weitaus höhere steuerliche Belastung bei der Veräußerung der Immobilie übersetzt. Genau diesen Effekt korrigiert der Oberste Gerichtshof in seinem Urteil 5416/2025, indem er klarstellt, dass die Mindestabschreibung zwar stets zu berücksichtigen ist, der feste Satz von 3 % aber nicht automatisch angewandt werden muss und ein niedrigerer Ansatz verwendet werden kann, der der tatsächlichen Wertminderung der Immobilie entspricht.
- Fazit
Das Urteil des Obersten Gerichtshofs führt einen Maßstab ein, der der wirtschaftlichen und bilanziellen Realität von Immobilien besser entspricht, und korrigiert eine übermäßig starre Auslegung der Steuerverwaltung, die für die Steuerpflichtigen langfristig nachteilig war.
Insbesondere gilt:
- Die Mindestabschreibung bleibt obligatorisch.
- Die 3 % sind aber nicht automatisch anzuwenden.
- Eine niedrigere, gut begründete Abschreibung ist uneingeschränkt vertretbar.
Konkret hat das Urteil STS 5416/2025 unmittelbare Auswirkungen auf:
- Verkäufe vermieteter Immobilien, ob jüngst erfolgt oder künftig.
- Laufende Überprüfungs- oder Prüfungsverfahren.
- Anträge auf Berichtigung nicht verjährter Steuererklärungen (Selbstveranlagungen).
Für Steuerpflichtige mit vermieteten Immobilien auf Mallorca eröffnet diese Rechtsprechung die Möglichkeit einer erheblichen Verringerung der Steuerlast bei der Einkommensteuer (IRPF), sofern eine angemessene fachliche Analyse des jeweiligen Einzelfalls und eine spezialisierte Beratung erfolgen.
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