Särskild regim för uthyrning av bostäder och moms på 4 %: analys av förhandsbesked V1826-25

Sammanfattning: enligt förhandsbesked V1826-25 tillämpas den särskilda regimen för enheter som hyr ut bostäder endast under det beskattningsår då bolaget uppfyller kraven från början (bland dem åtta uthyrda eller till uthyrning erbjudna bostäder och en heltidsanställd). Valet kan meddelas i förväg, och momssatsen på 4 % kan tillämpas på tidigare förvärv om det styrks att bostäderna kommer att användas för uthyrning.

Generaldirektoratet för skatter (Dirección General de Tributos, DGT) har nyligen utfärdat ett bindande förhandsbesked där den mycket ingående analyserar tillämpningen av den särskilda regimen för enheter som ägnar sig åt uthyrning av bostäder, som föreskrivs i kapitel III i avdelning VII i lag 27/2014 om bolagsskatt (Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades, LIS).

Det rör sig närmare bestämt om bindande förhandsbesked V1826-25 av den 13 oktober 2025, där DGT i detalj analyserar kraven för att tillämpa den nämnda särskilda skatteregimen, liksom möjligheten att tillämpa den superreducerade momssatsen på 4 % vid förvärv som gjorts innan alla krav formellt var uppfyllda.

Förhandsbeskedet är utan tvekan särskilt relevant för förmögenhetsförvaltande fastighetsstrukturer och investeringsbolag för bostadsuthyrning på Mallorca, eftersom det öppnar en väg för planering och skattebesparing som ofta är okänd.

1. Bolagsändamål och huvudverksamhet

Den särskilda regimen kräver att bolagets huvudsakliga ekonomiska verksamhet är uthyrning av bostäder som är belägna på spanskt territorium.

I det här sammanhanget anses som bostadsuthyrning endast den som definieras i artikel 2.1 i lag 29/1994 om stadshyra (Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos), det vill säga hyresavtal som är avsedda att tillgodose hyresgästens permanenta behov av bostad.

Säsongsuthyrning (arrendamientos de temporada) är däremot undantagen från denna regim, liksom de bostäder som drivs med sådana avtal.

DGT bekräftar att det bolagsändamål som beskrivs i förhandsbeskedet är förenligt med regimen, förutsatt att huvudverksamheten faktiskt är uthyrning av permanentbostäder.

2. Minsta antal bostäder och bibehållandeperiod

För att kunna tillämpa den särskilda regimen för enheter som ägnar sig åt uthyrning av bostäder fastställer artikel 48.2 LIS följande krav:

• Minst 8 bostäder uthyrda eller erbjudna till uthyrning under varje beskattningsperiod.
• Uthyrningen ska upprätthållas i minst 3 år.
• Särskild bokföring per fastighet.
• Vid kompletterande verksamheter ska 55 % av enhetens intäkter eller av värdet på dess tillgångar härröra från uthyrning av bostäder.

I det fall som DGT har analyserat har bolaget 2025 endast 4 uthyrda bostäder, men man räknar med att nå 8 bostäder före årets slut genom köp av nya bostäder med privata avtal, där förskottsbetalningar redan har gjorts. Enligt DGT:s kriterium är kraven för att tillämpa regimen 2025 därmed inte uppfyllda, eftersom den ekonomiska verksamheten bedöms vid början av det beskattningsår då man vill tillämpa den särskilda regimen.

Enligt vår erfarenhet kräver skatteverket (Agencia Tributaria) en kirurgiskt exakt efterlevnad av vart och ett av dessa krav. Av den anledningen kräver införandet av en sådan struktur planering och lämplig rådgivning.

3. Behovet av en heltidsanställd

Ett av de mest betydelsefulla kraven, och det som skapar mest friktion, är kravet på ekonomisk verksamhet.

Artikel 5.1 LIS föreskriver att det vid uthyrning av fastigheter endast föreligger ekonomisk verksamhet när man använder minst en anställd med anställningsavtal på heltid.

Även om det inte anges i detta bindande förhandsbesked är det DGT:s kriterium att det ska röra sig om heltid enligt arbetsrättslig lagstiftning, och att det inte räcker med två deltidsanställda.

Denna punkt är kritisk i de familjeägda förmögenhetsstrukturer som är vanliga på Mallorca. I bolagsgrupper har Högsta domstolen (Tribunal Supremo) godtagit att detta krav kan uppfyllas med en anställd i ett annat bolag i gruppen när det gäller de förmåner som gäller för familjeföretag.

4. Tidpunkten för anställningen av arbetstagaren

Bindande förhandsbesked V1826-25 tar upp frågan om arbetstagaren måste vara anställd innan början av den beskattningsperiod då regimen ska tillämpas (det vill säga 2026) eller om anställningen kan ske under beskattningsåret.

Artikel 48.3 LIS föreskriver att valet tillämpas under den beskattningsperiod som slutar efter meddelandet.

Av en systematisk tolkning av förhandsbeskedet och av Generaldirektoratet för skatters kriterium framgår att kraven måste vara uppfyllda under det beskattningsåret för att regimen ska kunna tillämpas 2026.

Följaktligen måste arbetstagaren vara anställd och i tjänst från början av beskattningsåret 2026 för att säkerställa att det finns ekonomisk verksamhet.

5. Förhandsmeddelande om regimen

DGT bekräftar att valet kan meddelas i förväg under 2025 (i det analyserade fallet i februari), även om regimen ska börja tillämpas ett senare beskattningsår (dvs. 2026).

Detta möjliggör en förhandsplanering av skatten, under förutsättning att:

• Alla krav är uppfyllda under det år då regimen tillämpas.
• Det inte föreligger någon oförenlighet med andra särskilda regimer.

Ur praktisk synvinkel är denna möjlighet särskilt relevant för bolag som genomför etappvisa förvärv av bostäder och som vill planera tillämpningen av regimen i förväg.

6. Tillämpning av den reducerade momssatsen på 4 %

Ett incitament som många inte har i åtanke finns i artikel 91.Dos.1.6º i lag 37/1992 om mervärdesskatt (Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, LIVA), som gör det möjligt att tillämpa en skattesats på 4 % vid förvärv av bostäder som görs av enheter som tillämpar den särskilda uthyrningsregimen.

Förhandsbeskedet klargör en väsentlig aspekt: 4 % kan tillämpas även när alla krav i den särskilda regimen vid förvärvstidpunkten ännu inte formellt är uppfyllda, förutsatt att:

1. Det finns en avsikt, som kan styrkas med objektiva omständigheter, att under det följande året använda de förvärvade bostäderna för uthyrning.
2. Man kommer att ha rätt till den skattelättnad (bonificación) enligt artikel 49 LIS som gäller för inkomster från den senare uthyrningen av den förvärvade bostaden.

Detta kriterium är av enorm betydelse vid transaktioner på Mallorca, där skillnaden mellan 4 % och 10 % kan uppgå till hundratusentals euro.

Slutsats

Förhandsbesked V1826-25 bekräftar att den särskilda regimen för enheter som ägnar sig åt uthyrning av bostäder kräver:

• En verklig struktur för ekonomisk verksamhet.
• Strikt uppfyllelse av minimikravet på 8 bostäder.
• Förhandsplanering av anställningen.
• Noggrann dokumentation för att tillämpa moms till den superreducerade satsen på 4 %.

Regimen kan ge en mycket betydande skattefördel både inom bolagsskatten (Impuesto sobre Sociedades, IS) och inom mervärdesskatten (momsen är en kostnad i denna typ av bolag, eftersom den inte är avdragsgill), men en felaktig tillämpning medför omprövningar, förlust av skattelättnader och räntor.

På VICENS ADVISORS, som en på Mallorca specialiserad byrå, analyserar vi varje fastighetsstruktur på ett helhetsinriktat sätt för att säkerställa en trygg och effektiv tillämpning av den särskilda regimen.

Om ni håller på att strukturera ett bolag för bostadsuthyrning på Mallorca eller utöka ert bostadsbestånd kan vi hjälpa er att utforma den lämpligaste strategin.

Relaterade artiklar

• Familjeföretag och uthyrning: Högsta domstolen mjukar upp kravet på anställd
• Partiell delning av uthyrningsverksamheten och regimen FEAC (V1956-25)
• Försäljning av en uthyrd fastighet: avskrivning under 3 % (STS 5416/2025)

Författare: Juan Pedro Vidal Lopez

© Vicens Advisors, S.L. Alla rättigheter förbehållna.
Det är förbjudet att helt eller delvis återge detta innehåll, på något sätt eller med någon metod, utan titulärens uttryckliga skriftliga tillstånd. All obehörig användning utgör ett intrång i immateriella rättigheter enligt gällande lagstiftning.