Teilspaltung der Vermietungstätigkeit: technische Analyse der verbindlichen Auskunft V1956-25

Umstrukturierungen (Verschmelzungen, Spaltungen, Einbringungen von Vermögenswerten, Anteilstausch) werden häufig eingesetzt, um Unternehmensgruppen neu zu ordnen und Risiken oder Geschäftsbereiche voneinander zu trennen.

Bei nicht finanziellen Teilspaltungen hängt die steuerliche Realisierbarkeit vor allem von einem entscheidenden Punkt ab: Der abgespaltene Teil muss einen Teilbetrieb (rama de actividad) bilden, und es müssen wirtschaftlich vernünftige Gründe vorliegen, damit das steuerliche Neutralitätsregime des Kapitels VII des Titels VII des Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades (Körperschaftsteuergesetz) (LIS) angewandt werden kann (üblicherweise als „FEAC“ bezeichnet).

Die verbindliche Auskunft V1956-25 vom 16. Oktober 2025 ist besonders relevant, weil sie einen in Familiengruppen häufig auftretenden Fall analysiert: die Trennung des Immobilienvermögens (Vermietungstätigkeit) von der operativen Tätigkeit (Großhandel), indem die Immobilien auf eine übernehmende Gesellschaft übertragen werden und das Hauptgeschäft bei der übertragenden Gesellschaft verbleibt.

Dies ist besonders typisch für Unternehmerfamilien, die ihre Tätigkeit zunächst mit einer operativen Gesellschaft begonnen haben, deren Gewinne in ein Immobilienvermögen reinvestiert wurden. Wächst Letzteres, wird eine angemessene steuerliche Planung erforderlich.

Solche Vorgänge sind in familiären Unternehmensstrukturen üblich, die eine operative Gesellschaft und eine Vermögens- bzw. Immobiliengesellschaft schaffen wollen, um Risiken zu trennen, die Verwaltung zu professionalisieren und die Finanzierung oder den Einstieg von Investoren zu erleichtern.

1. Sachverhalt der Anfrage: Abtrennung des Immobilienvermögens und Fortführung des Geschäfts

In dem der Generaldirektion für Steuern (DGT) vorgelegten Fall betreibt die anfragende Gesellschaft einen Großhandel mit Tiefkühlprodukten. Parallel dazu ist sie Eigentümerin mehrerer vermieteter Immobilien, für deren Bewirtschaftung sie über Personal und Sachmittel verfügt, darunter eine Vollzeitkraft. Einige Immobilien sind unmittelbar der Handelstätigkeit zugeordnet (etwa die Lagerhallen, in denen die Tätigkeit ausgeübt wird).

Der geplante Vorgang ist eine Teilspaltung: Auf eine übernehmende Gesellschaft sollen sämtliche Immobilienwerte (sowohl die vermieteten als auch die in der Handelstätigkeit genutzten) und die damit verbundenen Verbindlichkeiten übertragen werden, während bei der übertragenden Gesellschaft die nicht immobilienbezogenen Aktiva und Passiva des Großhandels (hier, wie erwähnt, mit Tiefkühlprodukten) verbleiben.

In operativer Hinsicht werden die Immobilien, die zunächst dem Hauptgeschäft zugeordnet waren, nach der Übertragung auf die übernehmende Gesellschaft an die übertragende Gesellschaft vermietet und fügen sich funktional in den Teilbetrieb Vermietung der übernehmenden Gesellschaft ein.

2. Rechtlich-steuerlicher Rahmen: Teilspaltung, Teilbetrieb und FEAC-Regime (LIS)

Bevor auf das Ergebnis der verbindlichen Auskunft V1956-25 eingegangen wird, ist der anwendbare rechtlich-steuerliche Rahmen festzulegen. Bei Spaltungen liegt der Schlüssel nicht allein in der gesellschaftsrechtlichen Form des Vorgangs, sondern darin, ob die Voraussetzungen vorliegen, die die Anwendung des steuerlichen Sonderregimes für Umstrukturierungen (FEAC) nach dem Körperschaftsteuergesetz erlauben.

Insbesondere verlangt die Anwendung des Regimes bei einer Teilspaltung, dass der übertragene Vermögensblock einen Teilbetrieb bildet und dass die übertragende Gesellschaft einen weiteren Teilbetrieb behält; zudem muss die Prüfung der wirtschaftlich vernünftigen Gründe (Missbrauchsklausel) bestanden werden.

Nur bei dieser Konstellation kann von Steuerneutralität (Aufschub der Besteuerung) gesprochen werden, sodass der Vorgang nicht als gewöhnliche Veräußerung zum Marktwert behandelt wird.

Greift das Neutralitätsregime nicht, werden die übertragenen Wirtschaftsgüter zum Marktwert bewertet, was in der Regel die Aufdeckung stiller Reserven bedeutet, die bei der Übertragung von Immobilienvermögen besonders ins Gewicht fallen.

2.1. Teilspaltung nach dem LIS

Das LIS definiert die Teilspaltung als den Vorgang, bei dem eine Gesellschaft einen oder mehrere Teile ihres Vermögens, die Teilbetriebe bilden, abtrennt und im Ganzen auf eine oder mehrere (neue oder bereits bestehende) Gesellschaften überträgt, wobei bei der übertragenden Gesellschaft mindestens ein weiterer Teilbetrieb (oder Mehrheitsbeteiligungen) verbleibt und die Gesellschafter anteilig Anteile der übernehmenden Gesellschaft erhalten.

2.2. Steuerlicher Begriff des „Teilbetriebs“ (rama de actividad)

Der Teilbetrieb (Art. 76.4 LIS) setzt eine Gesamtheit von Vermögenswerten (Aktiva und Passiva) voraus, die geeignet ist, eine selbständige wirtschaftliche Einheit zu bilden und mit eigenen Mitteln zu funktionieren.

Die DGT betont einen wesentlichen Gedanken: Die Tätigkeit muss bei der übertragenden Gesellschaft bereits zuvor bestanden haben, sodass eine abgrenzbare unternehmerische Organisation erkennbar ist; die Übertragung einzelner, unzusammenhängender Vermögenswerte genügt nicht.

3. Anforderungen an die funktionale Eigenständigkeit des Immobilien-Teilbetriebs: Analyse der Verwaltungsauffassung (V1956-25)

Die Kernfrage der analysierten verbindlichen Auskunft ist, ob der übertragene Immobilienblock als eigenständiger Betrieb mit eigenen Mitteln und unabhängiger Betriebsfähigkeit eingeordnet werden kann.

Im analysierten Fall und nach den Angaben des Steuerpflichtigen selbst gilt:

• Eine Vermietungstätigkeit besteht bereits vor dem Vorgang,
• mit einer Struktur (Sachmitteln) und personellen Mitteln (Vollzeitkraft),
• und die Vermietungstätigkeit wird nach der Spaltung fortgeführt.

Auf Grundlage dieser Tatsachen kommt die DGT zu dem Schluss, dass der Vorgang unter das FEAC-Regime fallen kann, soweit das übertragene Immobilienvermögen einen Teilbetrieb bildet und die übertragende Gesellschaft einen weiteren (den Großhandel) behält.

4. Wirtschaftliche Tätigkeit bei der Vermietung: personelle Mittel und Nachweis

Bei einer Teilspaltung, mit der eine Vermietungstätigkeit übertragen werden soll, geht es nicht nur um das Vorhandensein von Immobilien, sondern darum, ob eine organisierte wirtschaftliche Tätigkeit besteht, die als Teilbetrieb (selbständige wirtschaftliche Einheit) qualifiziert werden kann. Hierfür achtet die DGT regelmäßig darauf, ob die Vermietung über eine Mindeststruktur für die Verwaltung verfügt.

In der Körperschaftsteuer wird der Begriff der wirtschaftlichen Tätigkeit nach der organisatorischen Realität beurteilt und kann von seiner Behandlung bei anderen Steuern abweichen (siehe etwa Umsatzsteuer (IVA) oder Einkommensteuer (IRPF)).

In vielen Vermietungsfällen ist der übliche Maßstab, dass mindestens eine Arbeitskraft mit Arbeitsvertrag und in Vollzeit für die Verwaltung der Immobilien eingesetzt ist (Akquise und Kontakt mit Mietern, Zahlungseingänge, Störfälle, Verträge, Reparaturen usw.).

In dieser verbindlichen Auskunft wird gerade das Bestehen einer Vollzeitkraft hervorgehoben, was bekräftigt, dass die Vermietung kein bloßes Halten von Vermögen, sondern eine organisierte Tätigkeit ist.

5. Nachweis-Checkliste zur Absicherung des Teilbetriebs

Wie die DGT in Erinnerung ruft, ist das Vorliegen eines Teilbetriebs eine Tatsachenfrage, die mit jedem Beweismittel nachgewiesen werden kann und von den Prüfungsorganen überprüfbar ist.

Daher besteht bei FEAC-Vorgängen mit Vermietung der richtige Ansatz nicht nur darin, den Vorgang rechtlich passend zu gestalten, sondern eine in sich schlüssige und vollständige Beweisakte aufzubauen.

Nachfolgend eine praktische Checkliste zur Risikominimierung:

1. Vorbestehen der Vermietung und vorherige Organisation.
2. Tatsächliche personelle Mittel (Vollzeitkraft und tatsächlich wahrgenommene Aufgaben).
3. Abgrenzung der dem Teilbetrieb zugeordneten Aktiva und Passiva.
4. Verträge, Verwaltungsinstrumente und Fähigkeit zum eigenständigen Betrieb.
5. Wirtschaftlich vernünftige Gründe, dokumentiert in Plan, Berichten und Protokollen.

Bei Vorgängen wie dem analysierten ist die Auffassung der DGT zwar richtungsweisend, doch hängt der Erfolg in der Prüfung davon ab, dass die Vermietung eine tatsächliche, eigenständige und dokumentierte Tätigkeit ist und dass die wirtschaftlich vernünftigen Gründe unter Berücksichtigung aller Umstände schlüssig und überprüfbar sind.

6. Die Auskunft allein genügt nicht: Die Spanische Steuerbehörde (AEAT) kann den Hauptzweck der Spaltung überprüfen

Die V1956-25 enthält einen praktischen Hinweis, der in solchen Auskünften sehr häufig ist und hervorgehoben werden sollte: Eine günstige verbindliche Auskunft ist keine absolute Absicherung, wenn das FEAC-Regime angewandt werden soll.

Die DGT geht von den von der Antragstellerin vorgebrachten wirtschaftlichen Gründen aus (Rationalisierung, Risikotrennung nach dem jeweils bewirtschafteten Vermögenswert, Stärkung und Ausbau der Tätigkeiten, Erleichterung eines künftigen Einstiegs von Investoren in das Handelsgeschäft, Schutz des Immobilienvermögens, Vermeidung gegenseitiger Reputationsfolgen und eine effizientere Verwaltung, unter anderem) und gelangt auf dieser Grundlage zu dem Ergebnis, dass auf die geplante Teilspaltung das Steuerneutralitätsregime Anwendung finden könnte.

Allerdings enthält die Stellungnahme selbst das für das FEAC typische Kleingedruckte, das wir seit einiger Zeit bei solchen Auskünften beobachten: Die Antwort ergeht auf Grundlage der von der Antragstellerin mitgeteilten Informationen, ohne andere nicht genannte Umstände zu berücksichtigen, die für die Bestimmung des Hauptzwecks des Vorgangs relevant sein könnten. Gerade deshalb weist die DGT darauf hin, dass solche Umstände die Beurteilung verändern könnten und dass all dies Gegenstand einer behördlichen Überprüfung sein kann, bei der die Gesamtheit der vorherigen, gleichzeitigen und nachfolgenden Umstände des durchgeführten Vorgangs gewürdigt wird.

In der Praxis „bescheinigt“ die DGT das Vorliegen wirtschaftlich vernünftiger Gründe (Art. 89.2 LIS) nicht abschließend, da ihre Funktion bei der Auskunft auf der vom Steuerpflichtigen vorgetragenen Sachverhaltsdarstellung beruht. Deshalb hängt die Anwendbarkeit des FEAC auch bei einer günstigen Auskunft davon ab, dass die Tatsachen tatsächlich den beschriebenen entsprechen und keine zusätzlichen (nicht erklärten oder nachträglich eingetretenen) Umstände vorliegen, aus denen sich schließen ließe, dass der Hauptzweck darin bestand, einen ungerechtfertigten Steuervorteil zu erlangen.

6.1. Warum die AEAT „vorher, währenddessen und nachher“ prüfen kann

Der Schlusshinweis der DGT („vorherige, gleichzeitige und nachfolgende Umstände“) ist keine Rhetorik: Er beschreibt den üblichen Prüfungsansatz beim FEAC:

• Vorherige Umstände: wie die Vermietung vor der Spaltung organisiert war (personelle und sachliche Mittel, tatsächliche Verwaltung, buchhalterische Nachvollziehbarkeit, Verträge).
• Gleichzeitige Umstände: Zuschnitt des abgetrennten Bereichs (Aktiva und Passiva), gesellschaftsrechtliche Stimmigkeit, konzerninterne Verträge (zum Beispiel die Vermietung an die übertragende Gesellschaft) und Dokumentation der unternehmerischen Entscheidung.
• Nachfolgende Umstände: tatsächliche Fortführung der abgetrennten Tätigkeit und Konsistenz der Gründe; besondere Aufmerksamkeit gilt späteren Tatsachen, die die Darstellung entwerten können (unmittelbare Änderungen, die den Teilbetrieb aushöhlen, verkettete Vorgänge, spätere Übertragungen usw.).

Diese Gesamtbetrachtung erklärt, warum die DGT zwar ausdrücklich sagt, dass das Regime auf Grundlage der mitgeteilten Informationen „Anwendung finden wird“, die Überprüfung des Hauptzwecks durch die Prüfungsorgane aber ausdrücklich offenlässt.

6.2. Können trotz Auskunft Berichtigung und Sanktion erfolgen?

Gelangt die AEAT nach Würdigung der tatsächlichen Verhältnisse zu dem Ergebnis, dass das FEAC nicht anwendbar ist, kann sie die entsprechende Berichtigung vornehmen (zum Beispiel, indem sie den Vorgang als gewöhnliche Veräußerung zum Marktwert behandelt).

Die Frage einer Sanktion hängt vom Einzelfall und von der Beurteilung ab, ob eine Steuerverfehlung vorliegt, doch die Botschaft ist klar: Die beste Verteidigung besteht nicht allein darin, die Auskunft zu haben (wie wir es häufig vorfinden, um „der Form zu genügen“), sondern darin, belegen zu können, dass der Vorgang einer echten unternehmerischen Logik folgt und dass das Durchgeführte mit dem Beschriebenen übereinstimmt.

Fazit

Die verbindliche Auskunft V1956-25 ist eine nützliche Referenz für die Gestaltung einer Teilspaltung, bei der die Vermietungstätigkeit abgetrennt wird. Sie bestätigt, dass das FEAC-Regime anwendbar sein kann, wenn der übertragene Bereich einen Teilbetrieb bildet (eine selbständige wirtschaftliche Einheit mit eigenen Mitteln und eigener Organisation) und die übertragende Gesellschaft einen weiteren Teilbetrieb behält.

Allerdings wirkt die Auskunft nicht als Absicherung: Die Anwendbarkeit des Regimes beruht auf der Wirklichkeit der Tatsachen und ihrem Nachweis, und die AEAT kann den Hauptzweck sowie die Konsistenz der wirtschaftlich vernünftigen Gründe unter Berücksichtigung aller vorherigen, gleichzeitigen und nachfolgenden Umstände überprüfen. In der Praxis entscheidet sich der Erfolg des Vorgangs sowohl an seiner Gestaltung als auch an der Beweisakte, die ihn stützt.

Einen Überblick darüber, wie sich ein Familienunternehmen unter einer Obergesellschaft neu ordnen lässt, bietet unser steuerlicher Leitfaden zur Familienholding in Spanien.

© Vicens Advisors, S.L. Alle Rechte vorbehalten.
Die vollständige oder teilweise Vervielfältigung dieses Inhalts, gleich auf welche Weise und mit welchem Verfahren, ist ohne ausdrückliche schriftliche Genehmigung des Rechteinhabers untersagt. Jede nicht genehmigte Nutzung stellt einen Verstoß gegen die Rechte des geistigen Eigentums nach geltendem Recht dar.