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Wer auf Mallorca eine Immobilie, Kapitalanlagen oder Familie hat, aber außerhalb Spaniens lebt, muss mehrere Regelwerke zugleich beachten: das spanische, das seines Wohnsitzstaats und gegebenenfalls ein Doppelbesteuerungsabkommen. Von unserem Büro in Manacor aus beraten wir ausländische Eigentümer und Nichtansässige, mit besonderer Erfahrung bei Mandanten aus Deutschland und dem Vereinigten Königreich.
Wir prüfen Ihre gesamte Situation: wo Sie steuerlich ansässig sind, was in Spanien und was in Ihrem Heimatland besteuert wird, welche Erklärungen Sie abgeben müssen und was Sie bei Vermögen und Nachlass ordnen sollten. Wir beraten auf Spanisch, Englisch und Deutsch.
Diese Themen besprechen wir am häufigsten mit ausländischen Eigentümern. Wo vorhanden, verlinken wir die Analyse unseres Teams.
Mieteinnahmen unterliegen der Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) und werden mit Formular 210 erklärt. Satz und Bemessungsgrundlage hängen vom Wohnsitz ab: 19 % mit Abzug der Ausgaben für Ansässige in der EU oder im EWR mit wirksamem Informationsaustausch; 24 % auf die Bruttoeinnahmen für alle anderen.
Analyse lesen →Auch eine nicht vermietete Immobilie auf Mallorca löst fiktive Einkünfte aus, berechnet als Prozentsatz des Katasterwerts und mit Formular 210 erklärt. Die anwendbare Regelung sollte jedes Jahr geprüft werden.
Analyse lesen →Der Gewinn unterliegt der IRNR. Der Käufer muss 3 % des Preises als Vorauszahlung einbehalten und abführen (Formular 211); der Einbehalt wird anschließend mit der Erklärung des Gewinns abgerechnet.
Analyse lesen →Nichtansässige werden für Vermögen besteuert, das sich in Spanien befindet oder dort ausgeübt werden kann, und können die Regelung der Autonomen Gemeinschaft anwenden, in der der größere Teil ihres Vermögens liegt. Auf den Balearen beträgt der Freibetrag 3.000.000 Euro; auch Nichtansässige können ihn anwenden, müssen dafür aber in jedem Fall die Erklärung (Modell 714) unter Wahl des balearischen Rechts einreichen, selbst wenn keine Steuer zu zahlen ist.
Analyse lesen →Nichtansässige werden für Vermögen besteuert, das sich in Spanien befindet oder dort ausgeübt oder erfüllt werden kann, und können je nach Fall die regionale Regelung anwenden. Die balearischen Vergünstigungen haben sich in den letzten Jahren geändert.
Analyse lesen →Die Abkommen mit Deutschland (2011) und dem Vereinigten Königreich (2013) erlauben Spanien, hier gelegene Immobilien zu besteuern, und verpflichten den Wohnsitzstaat, die Doppelbesteuerung zu beseitigen. Wir prüfen, welches Abkommen in Ihrem Fall gilt.
Analyse lesen →Grunderwerbsteuer, Stempelsteuer und steuerliche Anreize für Wohnraum auf den Balearen, vor der Unterschrift geprüft, sowie die späteren Pflichten des Eigentümers.
Analyse lesen →Mehr als 183 Tage sind nicht das einzige Kriterium: Auch der Mittelpunkt der wirtschaftlichen Interessen und der Wohnort der Familie zählen. Wir prüfen den Wohnsitzwechsel, sowohl beim Zuzug nach Mallorca als auch beim Wegzug.
Analyse lesen →Nach der EU-Erbrechtsverordnung 650/2012 gilt grundsätzlich das Recht des gewöhnlichen Aufenthalts zum Todeszeitpunkt; man kann das Recht der Staatsangehörigkeit wählen. Wir prüfen, ob die in den einzelnen Ländern errichteten Testamente zueinander passen.
Analyse lesen →Wir erfassen Ihr Vermögen in Spanien und im Ausland, Ihre Wohnsitze, Ihre familiäre Situation sowie vorhandene Testamente und Urkunden.
Wir bestimmen Ihren steuerlichen Wohnsitz, das anwendbare Abkommen und welche spanischen Steuern Sie betreffen.
Wir bereiten die fälligen Erklärungen vor, reichen sie ein und erläutern, welche Fristen Sie im Blick behalten müssen.
Bei einer Aufforderung oder Prüfung durch die spanische Steuerbehörde vertreten wir Sie als Steueranwälte.
Regionale Regelungen, Abkommen und Rechtsprechung ändern sich häufig; deshalb prüfen wir Ihren Fall jedes Jahr und nicht nur, wenn eine Erklärung ansteht.
Leitfäden und Analysen zur Besteuerung von Nichtansässigen, verfasst von den Anwälten und Steuerberatern von Vicens Advisors.
Leitfaden zur Vermögensprüfung für ausländische Ansässige und Nichtansässige auf Mallorca: Wohnsitz, Steuern, Formular 720, Erbschaft und Testament.
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Die Audiencia Nacional erlaubt Vermietern aus Drittstaaten den Kostenabzug bei der IRNR: Begründung, Grenzen des Urteils und Empfehlungen.
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Seit Juli 2025 gewähren die Balearen bis zu 100 % Nachlass bei Schenkungen an Kinder. Was sich bei Erbschaften ändert und welche IRPF-Kosten bleiben.
Artikel lesen →Nicht in Spanien ansässig, aber Vermögen auf Mallorca? Auch Sie können den Freibetrag von 3 Mio. € nutzen – mit Modell 714. Die Voraussetzungen.
Artikel lesen →Das kann sein. Artikel 9.1 des spanischen Einkommensteuergesetzes stellt auch darauf ab, wo sich der Mittelpunkt oder die Basis Ihrer Tätigkeiten oder wirtschaftlichen Interessen befindet, und vermutet die Ansässigkeit, wenn Ihr nicht dauernd getrennt lebender Ehegatte und Ihre abhängigen minderjährigen Kinder gewöhnlich in Spanien wohnen.
Das hängt von der Nutzung ab: Mieteinnahmen, fiktive Einkünfte einer nicht vermieteten Immobilie und der Gewinn aus dem Verkauf unterliegen der IRNR. Zusätzlich kann Vermögensteuer für in Spanien gelegenes Vermögen und gegebenenfalls Erbschaft- und Schenkungsteuer anfallen.
Maßgeblich ist der Wohnsitz, nicht die Staatsangehörigkeit. Wer in Deutschland wohnt, wie Ansässige anderer EU- oder EWR-Staaten mit wirksamem Informationsaustausch, zahlt 19 % und kann die Mietausgaben abziehen. Wer im Vereinigten Königreich wohnt, das kein EU-Mitgliedstaat mehr ist, zahlt 24 % auf die Bruttoeinnahmen; der Abzug der Ausgaben wird allerdings vor Gericht diskutiert.
Der Käufer muss 3 % der Gegenleistung auf Rechnung der Steuer des nichtansässigen Verkäufers einbehalten und mit Formular 211 abführen.
Die Steuerverwaltung kann von jemandem, der in Spanien eine Immobilie besitzt und weder in der EU noch, nach Maßgabe des Gesetzes, im EWR ansässig ist, einen Vertreter verlangen (Art. 10.1 des spanischen IRNR-Gesetzes in der Fassung des Königlichen Gesetzesdekrets 5/2004).
Die Vorschriften zu dieser Meldung von Auslandsvermögen richten sich an in Spanien ansässige Personen und an Betriebsstätten in Spanien. Wer in Spanien ansässig wird, muss die Pflicht prüfen.
Ja: Sie können das Recht des Staates wählen, dem Sie angehören, ausdrücklich in einer Verfügung von Todes wegen (Art. 22 der Verordnung 650/2012). Ohne Wahl gilt das Recht des gewöhnlichen Aufenthalts zum Todeszeitpunkt.
Dieser Inhalt dient der Information und ist keine Steuer- oder Rechtsberatung. Er gibt die am 27. Oktober 2026 geltende Rechtslage wieder; jeder Fall erfordert eine eigene Prüfung.
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