Die Reduzierung bei der Wohnraumvermietung in der Einkommensteuer: Identifizierung der Mieter bei Verträgen mit juristischen Personen

Die Reduzierung für Vermietungseinkünfte in der Einkommensteuer (IRPF) wirft erhebliche steuerliche Fragen auf, wenn der Mieter eine juristische Person ist. Das Hohe Gericht der Autonomen Gemeinschaft Madrid (TSJ) (Urteil 294/2025 vom 4. Juli, Rechtsmittel Nr. 356/2023) hat kürzlich eine Schlüsselfrage bei der Anwendung der Reduzierung für Wohnraumvermietung in der Einkommensteuer (IRPF) entschieden: Wird der Vertrag mit einer juristischen Person geschlossen, müssen die konkreten natürlichen Personen identifiziert werden, die die Immobilie als Hauptwohnsitz bewohnen, damit der steuerliche Vorteil angewandt werden kann.

Normativer Hintergrund der Reduzierung

Artikel 23.2 des Ley 35/2006, del IRPF (Einkommensteuergesetz, LIRPF) sieht eine Reduzierung vor, die auf die Nettoeinkünfte aus der Vermietung von Immobilien zu Wohnzwecken anwendbar ist.

• Vor 2015 betrug die allgemeine Reduzierung 60 % und konnte in bestimmten Fällen junger Mieter bis zu 100 % erreichen.

• Seit 2015 wurde nach der Reform durch das Ley 26/2014 die Reduzierung von 100 % abgeschafft; es blieb nur die allgemeine von 60 %.

• Nach dem Ley 11/2021 über Maßnahmen zur Verhinderung der Steuerhinterziehung wurde die Reduzierung je nach Erfüllung bestimmter Voraussetzungen auf 90 %, 70 % oder 50 % abgestuft.

In jedem Fall greift die Reduzierung nur, wenn die Vermietung dem dauerhaften Wohnbedarf des Mieters dient; Saison- oder Ferienvermietungen sind ausgeschlossen (Artikel 2 und 3 des Mietgesetzes für städtische Mietverhältnisse, Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley 29/1994, LAU).

TSJ Madrid: IRPF-Reduzierung bei Vermietung mit juristischer Person als Mieter

Der Steuerpflichtige machte den Anspruch auf Anwendung der Reduzierung von 60 % in der IRPF-Erklärung für 2017 geltend und legte vor:

• Mietverträge mit einer Laufzeit von 5 Jahren, geschlossen mit einer Gesellschaft, in denen die Nutzung als Wohnung angegeben war.

• Eine Bescheinigung des Verwalters der mietenden Gesellschaft, die bestätigte, dass die Wohnungen von natürlichen Personen bewohnt wurden.

In den Verträgen waren jedoch die natürlichen Personen, die die Immobilien tatsächlich bewohnten, nicht identifiziert, ebenso wenig ihre Beziehung zur mietenden Gesellschaft.

Die AEAT versagte die Reduzierung mit der Begründung, die Zweckbestimmung der Vermietung als dauerhafter Wohnsitz konkreter Personen sei nicht nachgewiesen; diese Auffassung bestätigte das Gericht.

Rechtsgrundsätze des Urteils

Das TSJ Madrid kommt zu folgendem Ergebnis:

1. Damit die Reduzierung nach Art. 23.2 LIRPF greift, muss die Immobilie tatsächlich dem dauerhaften Wohnsitz einer natürlichen Person dienen.

2. Ist der Mieter eine juristische Person, muss nachgewiesen werden, welche konkreten natürlichen Personen die Wohnung bewohnen, und ihre Beziehung zur Gesellschaft (zum Beispiel Arbeitnehmer).

3. Fehlt dieser Nachweis, greift die steuerliche Reduzierung nicht.

4. Die Beweislast trägt der Steuerpflichtige, da er sich auf den steuerlichen Vorteil beruft.

Das Urteil grenzt diesen Fall vom Urteil des TSJ Madrid 581/2011 vom 5. Juli ab, in dem nachgewiesen wurde, dass der Vertrag mit der Gesellschaft allein dazu diente, einem bestimmten Arbeitnehmer und seiner Familie als Hauptwohnsitz zu dienen, was die Anwendung der Reduzierung ermöglichte.

Steuerliche Folgen der IRPF-Reduzierung bei Verträgen mit Gesellschaften

Diese Auffassung hat erhebliche Folgen für Vermieter, die an Unternehmen zur Nutzung durch deren Mitarbeiter vermieten:

• Der Vertrag mit der mietenden Gesellschaft genügt nicht.

• Es ist unerlässlich, die Bewohner zu dokumentieren und zu identifizieren (Namen, Steueridentifikationsnummern, Verbindung zum Unternehmen), um nachzuweisen, dass es sich um Vermietungen als Hauptwohnsitz handelt.

• Andernfalls kann die AEAT die IRPF-Veranlagung berichtigen und die Reduzierung versagen.

Fazit

Die Reduzierung für Wohnraumvermietung in der Einkommensteuer (IRPF) erfordert nicht nur das Bestehen eines dem LAU unterliegenden Vertrags und des gewöhnlichen Aufenthalts, sondern auch den tatsächlichen Nachweis, dass die Immobilie als Hauptwohnsitz von konkreten natürlichen Personen bewohnt wird.

Ist der Mieter eine juristische Person, wird dieses Erfordernis ausschlaggebend: Ohne klare Identifizierung der Mieter kann der Vermieter die Reduzierung nicht anwenden.

Bei Vicens Advisors analysieren wir als Steuerberater in Manacor und auf Mallorca jeden konkreten Fall, um die steuerliche Situation von Vermietern und Mietern zu optimieren, die richtige Anwendung steuerlicher Vorteile sicherzustellen und Risiken bei künftigen Prüfungen der AEAT zu vermeiden.

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