Spansk domstol ger hyresvärdar utanför EU/EES rätt att dra av hyreskostnader (Nationella domstolens dom 636/2021 av den 28 juli 2025)

Spansk domstol ger hyresvärdar utanför EU/EES rätt att dra av hyreskostnader (Nationella domstolens dom 636/2021 av den 28 juli 2025)

Den 28 juli 2025 meddelade Spaniens nationella domstol (Audiencia Nacional) dom nr 636/2021, ett banbrytande avgörande för internationella fastighetsägare. Domstolen slog fast att personer bosatta utanför EU och EES som hyr ut fastigheter i Spanien har rätt att göra avdrag för kostnader vid beräkningen av sin beskattningsbara hyresinkomst enligt inkomstskatten för icke-bosatta (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR).
Fram till nu har spansk lag (artikel 24.6 i IRNR-lagen, kungligt lagstiftande dekret 5/2004 (Real Decreto Legislativo 5/2004)) tillåtit sådana avdrag endast för personer bosatta i Europeiska unionen (EU) eller Europeiska ekonomiska samarbetsområdet (EES) med ett avtal om effektivt informationsutbyte. Skattskyldiga bosatta i tredjeländer (till exempel USA, Storbritannien eller Schweiz) var uteslutna, vilket ofta ledde till betydligt högre skatteskulder.

Bakgrunden till målet
Målet gällde en amerikansk skattskyldig som ägde en hyresfastighet i Barcelona. Den skattskyldige lämnade in modell 210 (den kvartalsvisa IRNR-deklarationen för icke-bosatta utan fast driftställe i Spanien) och begärde senare att deklarationen skulle ändras så att kostnader som följande kunde dras av:
• Avskrivning av fastigheten och inredningen
• Avgifter till fastighetsägarsamfälligheten (comunidad de propietarios)
• Kommunal fastighetsskatt (IBI) och kommunala avgifter
• Reparationer och underhåll
• Försäkring och förbrukningskostnader som har direkt koppling till uthyrningen
Spanska skatteverket (AEAT) och Centrala skatteprövningsnämnden (Tribunal Económico-Administrativo Central, TEAC) avslog begäran med motiveringen att endast personer bosatta i EU/EES kunde göra avdrag. Den skattskyldige överklagade och målet nådde Nationella domstolen.

Domstolens resonemang

Domstolen fann att det var oförenligt med internationell rätt och EU-rätten att utesluta personer bosatta utanför EU/EES från avdrag, och stödde sig på tre huvudargument:
1. Fri rörlighet för kapital (artikel 63 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt, EUF-fördraget): principen gäller inte bara inom EU utan också för transaktioner som rör tredjeländer.
2. Icke-diskriminering enligt skatteavtal: dubbelbeskattningsavtalet mellan Spanien och USA (artikel 25) förbjuder att amerikanska medborgare behandlas strängare än spanska medborgare under jämförbara förhållanden.
3. Tolkningen av spansk lag: även om artikel 24.1 i IRNR-lagen kräver att icke-bosatta beskattas på sin bruttohyresinkomst, förbjuder den inte uttryckligen avdrag för nödvändiga kostnader.
Mot denna bakgrund upphävde domstolen TEAC:s beslut och fastställde den skattskyldiges rätt att göra kostnadsavdrag.

Praktisk betydelse
Domen kan avsevärt minska skattebasen för hyresvärdar utanför EU/EES i Spanien, eftersom de nu kan dra av verkliga hyreskostnader. Det finns dock viktiga förbehåll:
• Skattesatsen på 24 % är oförändrad: personer bosatta utanför EU/EES beskattas fortfarande med IRNR:s fasta skattesats på 24 %.
• Inga lättnader för uthyrning: målet utsträcker inte de uthyrningsreduktioner som finns i den spanska inkomstskatten för privatpersoner (IRPF) till icke-bosatta.
• Ej lagakraftvunnen: domen kan överklagas till Högsta domstolen (Tribunal Supremo), så rättsläget är ännu inte helt fastställt.

Vad bör fastighetsägare göra?

Även med denna osäkerhet är avgörandet uppmuntrande för hyresvärdar utanför EU/EES. Det rekommenderade tillvägagångssättet är att:
1. Se över tidigare IRNR-deklarationer för de senaste fyra icke-preskriberade beskattningsåren.
2. Lämna in begäranden om rättelse (rectificación) för att dra av avdragsgilla kostnader.
3. Genom att göra detta kan du inte bara möjligen säkra återbetalning av överbetald skatt, utan också avbryta preskriptionstiden, så att du inte förlorar rätten att återkräva under kommande år.

Bredare sammanhang

Europeiska kommissionen har redan inlett ett överträdelseförfarande (INFR(2018)4085) mot Spanien på grund av den diskriminerande behandlingen av icke-bosatta hyresvärdar. Domen stärker argumenten för en reform och tyder på att Spaniens restriktiva hållning inte kommer att hålla i längden.

Slutsats och uppmaning till handling
Nationella domstolens dom nr 636/2021 är ett stort steg mot likabehandling av hyresvärdar inom och utanför EU/EES i Spanien. Även om avgörandet ännu inte har vunnit laga kraft bekräftar det att icke-bosatta skattskyldiga inte bör missgynnas enbart för att de bor utanför Europa.

På Vicens Advisors rekommenderar vi att fastighetsägare utanför EU/EES som hyr ut i Spanien agerar skyndsamt för att se över och, där det är lämpligt, korrigera sina tidigare IRNR-deklarationer. Detta proaktiva förhållningssätt skyddar dina rättigheter, förhindrar att preskriptionstiderna löper ut och ger dig möjlighet att dra nytta av det om Högsta domstolen fastställer detta viktiga avgörande.
Utöver regelefterlevnaden är vår roll att göra processen smidig för dig: vi analyserar din specifika situation, identifierar möjliga återbetalningar, upprättar de nödvändiga begärandena om rättelse och företräder dig inför spanska skatteverket. Genom att agera nu säkrar du inte bara din position mot bakgrund av den nya rättspraxisen, utan kan också vara trygg med att dina spanska hyresinkomster hanteras med full juridisk och skattemässig effektivitet.