Spanisches Gericht gewährt Vermietern aus Nicht-EU/EWR-Staaten das Recht auf Abzug der Vermietungskosten (Urteil der Audiencia Nacional 636/2021 vom 28. Juli 2025)

Spanisches Gericht gewährt Vermietern aus Nicht-EU/EWR-Staaten das Recht auf Abzug der Vermietungskosten (Urteil der Audiencia Nacional 636/2021 vom 28. Juli 2025)

Am 28. Juli 2025 erließ der spanische Nationale Gerichtshof (Audiencia Nacional) das Urteil Nr. 636/2021, eine wegweisende Entscheidung für internationale Immobilieneigentümer. Das Gericht entschied, dass Nichtansässige aus Nicht-EU- und Nicht-EWR-Staaten, die in Spanien Immobilien vermieten, bei der Ermittlung ihrer steuerpflichtigen Mieteinkünfte nach der Einkommensteuer für Nichtansässige (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR) zum Abzug von Kosten berechtigt sind.
Bisher erlaubte das spanische Recht (Artikel 24.6 des IRNR-Gesetzes, Königliches Gesetzesdekret 5/2004) solche Abzüge nur für Ansässige der Europäischen Union (EU) oder des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) mit einem wirksamen Abkommen über den Informationsaustausch. Steuerpflichtige mit Ansässigkeit in Drittstaaten (zum Beispiel den Vereinigten Staaten, dem Vereinigten Königreich oder der Schweiz) waren ausgeschlossen, was häufig zu deutlich höheren Steuerbelastungen führte.

Hintergrund des Falls
Der Fall betraf einen US-amerikanischen Steuerpflichtigen, der eine Mietimmobilie in Barcelona besaß. Er reichte das Formular 210 ein (die vierteljährliche IRNR-Erklärung für Nichtansässige ohne Betriebsstätte in Spanien) und beantragte später die Berichtigung der Steuererklärung, um Kosten wie die folgenden abzuziehen:
• Abschreibung der Immobilie und der Einrichtung
• Gebühren der Eigentümergemeinschaft
• Kommunale Grundsteuer (IBI) und kommunale Abgaben
• Reparaturen und Instandhaltung
• Versicherungen und Nebenkosten, die unmittelbar mit der Vermietung zusammenhängen
Die spanische Steuerverwaltung und das Zentrale Wirtschaftsverwaltungsgericht (Tribunal Económico-Administrativo Central, TEAC) lehnten den Antrag ab und argumentierten, nur Ansässige der EU/des EWR könnten Abzüge geltend machen. Der Steuerpflichtige legte Rechtsmittel ein, und der Fall gelangte vor die Audiencia Nacional.

Die Begründung des Gerichts

Das Gericht befand, dass der Ausschluss von Ansässigen aus Nicht-EU/EWR-Staaten vom Abzug gegen internationales Recht und Unionsrecht verstoße, und stützte sich dabei auf drei zentrale Argumente:
1. Freier Kapitalverkehr (Artikel 63 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union, AEUV): Dieser Grundsatz gilt nicht nur innerhalb der EU, sondern auch für Vorgänge unter Beteiligung von Drittstaaten.
2. Diskriminierungsverbot nach Doppelbesteuerungsabkommen: Das Doppelbesteuerungsabkommen Spanien–USA (Artikel 25) verbietet es, US-Staatsangehörige in vergleichbaren Situationen schlechter zu behandeln als spanische Staatsangehörige.
3. Auslegung des spanischen Rechts: Zwar verlangt Artikel 24.1 IRNR, dass Nichtansässige auf ihre Bruttomieteinnahmen besteuert werden, doch verbietet er den Abzug notwendiger Kosten nicht ausdrücklich.
Aus diesen Gründen hob das Gericht die Entscheidung des TEAC auf und bestätigte das Recht des Steuerpflichtigen auf Kostenabzug.

Praktische Auswirkungen
Das Urteil könnte die Bemessungsgrundlage für Vermieter aus Nicht-EU/EWR-Staaten in Spanien erheblich verringern, da sie nun tatsächliche Vermietungskosten abziehen können. Es gibt jedoch wichtige Einschränkungen:
• Der Steuersatz von 24 % bleibt unverändert: Ansässige aus Nicht-EU/EWR-Staaten werden weiterhin mit dem pauschalen IRNR-Satz von 24 % besteuert.
• Keine Vermietungsvergünstigungen: Dieser Fall dehnt die Ermäßigungen für Vermietungseinkünfte, die das spanische Einkommensteuergesetz (IRPF) vorsieht, nicht auf Nichtansässige aus.
• Nicht rechtskräftig: Gegen das Urteil kann Rechtsmittel beim spanischen Obersten Gerichtshof (Tribunal Supremo) eingelegt werden, sodass die Rechtslage noch nicht endgültig geklärt ist.

Was sollten Immobilieneigentümer tun?

Auch bei dieser Unsicherheit ist die Entscheidung für Vermieter aus Nicht-EU/EWR-Staaten ermutigend. Empfohlen wird folgendes Vorgehen:
1. Die bisherigen IRNR-Erklärungen der letzten vier nicht verjährten Steuerjahre überprüfen.
2. Berichtigungsanträge (Korrekturanträge) stellen, um abzugsfähige Kosten geltend zu machen.
3. Auf diese Weise lassen sich nicht nur möglicherweise Erstattungen zu viel gezahlter Steuern sichern, sondern es wird auch die Verjährung unterbrochen, sodass das Recht auf Rückforderung in künftigen Jahren nicht verloren geht.

Weiterer Zusammenhang

Die Europäische Kommission hat bereits ein Vertragsverletzungsverfahren (INFR(2018)4085) gegen Spanien wegen der diskriminierenden Behandlung nichtansässiger Vermieter eingeleitet. Dieses Urteil stärkt das Argument für eine Reform und deutet darauf hin, dass Spaniens restriktiver Ansatz auf Dauer keinen Bestand haben wird.

Fazit und Handlungsaufforderung
Das Urteil Nr. 636/2021 der Audiencia Nacional stellt einen wichtigen Schritt hin zur Gleichbehandlung von Vermietern aus der EU/dem EWR und aus Nicht-EU/EWR-Staaten in Spanien dar. Auch wenn die Entscheidung noch nicht rechtskräftig ist, bestätigt sie, dass Nichtansässige nicht allein deshalb benachteiligt werden dürfen, weil sie außerhalb Europas leben.

Wir von Vicens Advisors empfehlen Immobilieneigentümern aus Nicht-EU/EWR-Staaten, die in Spanien vermieten, zügig zu handeln und ihre früheren IRNR-Erklärungen zu überprüfen und gegebenenfalls zu berichtigen. Dieses proaktive Vorgehen schützt Ihre Rechte, verhindert den Ablauf von Verjährungsfristen und versetzt Sie in die Lage, zu profitieren, falls der Oberste Gerichtshof dieses wichtige Urteil bestätigt.
Über die reine Compliance hinaus besteht unsere Aufgabe darin, den Prozess für Sie reibungslos zu gestalten: Wir analysieren Ihre konkrete Situation, identifizieren mögliche Erstattungen, bereiten die erforderlichen Berichtigungsanträge vor und vertreten Sie gegenüber der spanischen Steuerverwaltung. Indem Sie jetzt handeln, sichern Sie nicht nur Ihre Position im Lichte der neuen Rechtsprechung, sondern haben auch die Gewissheit, dass Ihre spanischen Mieteinkünfte mit voller rechtlicher und steuerlicher Effizienz behandelt werden.