Köpa en fastighet med arvsskatteskulder: Högsta domstolen fastställer en avgörande praxis

En dom med direkta praktiska följder för fastighetsaffärer: vad händer om man köper en bostad med ISD-skulder

Högsta domstolen (Tribunal Supremo) har fastställt ett ställningstagande som ändrar sättet att analysera många fastighetsaffärer i Spanien när arvsskatteskulder är inblandade.

Domen STS 1421/2026 slår fast att skatteverket kan kräva skulder avseende arvs- och gåvoskatt (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ISD) av köparen av en fastighet, även när kantanteckningen om skattebundenhet i fastighetsregistret redan har förfallit.

Det rör sig om ett avgörande med direkt inverkan på varje fastighetsköp, särskilt när fastigheten härrör från ett arv.

Sakomständigheterna

Tvisten har sitt ursprung i en arvlåtares död 2009. Vid det efterföljande arvskiftet tilldelades en arvinge en affärslokal i Oviedo, en tilldelning som inskrevs i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) den 8 januari 2013, varvid en kantanteckning (nota marginal) om skattebundenhet (afección fiscal) för ISD gjordes med en giltighetstid på fem år.

Arvingen överlät, utan att ha betalat skatten, fastigheten i mars 2013 till ett bolag, som i sin tur överlät den till klaganden genom en urkund från september 2015, inskriven i oktober samma år. I båda överlåtelserna angavs uttryckligen att skattebundenheten förelåg.

Efter indrivningsåtgärder mot huvudgäldenären förklarade förvaltningen arvingen insolvent i februari 2018. I oktober 2018, då kantanteckningen redan hade förfallit, eftersom den hade löpt ut i januari samma år, inledde förvaltningen förfarandet för ansvarsöverföring (derivación de responsabilidad) i form av subsidiärt ansvar mot fastighetens sista förvärvare och fattade beslutet om ansvarsöverföring i mars 2019.

Klaganden gjorde gällande, både i skatteprövningsinstansen (vía económico-administrativa) och i förvaltningsdomstolen (vía contencioso-administrativa), att förfarandet hade inletts för sent: enligt kantanteckningens lydelse var fastigheten bunden “under fem år räknat från i dag”, varför förvaltningen, när den tiden hade löpt ut, hade förlorat rätten att överföra ansvaret.

Frågan av kassationsintresse

Sedan kassationsöverklagandet hade tagits upp genom beslut av den 4 december 2024 identifierade prövningstillståndsavdelningen följande som fråga av objektivt kassationsintresse:

Att avgöra om det, när fem år har förflutit sedan den aktuella kantanteckningen om bundenhet för betalning av arvsskatt för en fastighet inskrevs i fastighetsregistret, går att inleda ett förfarande om subsidiärt ansvar på grund av bundenhet för betalning av skatteskulder mot en tredje man som förvärvade samma egendom inom bundenhetstiden, sedan huvudgäldenären har förklarats insolvent.

Det tillämpliga regelverket

Domen systematiserar rättsordningen utifrån följande bestämmelser:

Artikel 43.1.d) i lag 58/2003, allmänna skattelagen (Ley General Tributaria, LGT), föreskriver att förvärvare av egendom som enligt lag är bunden för betalning av skatteskulden är subsidiärt ansvariga, på de villkor som anges i artikel 79 i samma lag.

Artikel 79 LGT föreskriver att överlåtna egendomar och rättigheter förblir bundna till ansvaret för betalning av de skatter som belastar överlåtelserna, oavsett vem som innehar dem, om inte innehavaren visar sig vara en tredje man som skyddas av registrets publika trovärdighet (fe pública registral).

Artikel 100.4 i kungligt dekret 1629/1991 av den 8 november om godkännande av förordningen om arvs- och gåvoskatt (Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, RISD) föreskriver att kantanteckningen om bundenhet förlorar sin verkan och under alla omständigheter ska avföras när fem år har förflutit från dess datum.

Slutligen reglerar artiklarna 174, 176 och 67.2 LGT det subsidiära ansvaret: dess uppkomst är villkorad av att huvudgäldenären tidigare har förklarats insolvent, och det är den tidpunkten som utgör dies a quo (startpunkt) för den preskriptionstid på fyra år som anges i artikel 66.b) LGT.

Den praxis som Högsta domstolen fastställer

Avdelningen avslår kassationsöverklagandet och fastställer följande rättspraxis:

För det första. Kantanteckningen om registerbundenhet och den skattemässiga bundenheten är institut med olika karaktär och funktion. Registeranteckningen har uteslutande en publicitetsfunktion: dess syfte är att avgränsa omfattningen av registerskyddet för tredje man som förvärvar, inte att fastställa den tid under vilken förvaltningen kan väcka talan om subsidiärt ansvar. Den bundenhet som anges i artikel 79 LGT är däremot en legal sakrättslig säkerhet vars giltighet inte beror på registerinskrivningen.

För det andra. Kantanteckningens femåriga förfall upphäver inte den legala bundenheten och gör inte den tidsfristen till en materiell gräns för det sakrättsliga ansvaret. Domstolen erinrar om att den redan i domen STS av den 5 juni 2018 (rec. cas. 3949/2017) hade förklarat att bundenhetens existens och verkan inte beror på registerinskrivningen, som endast fyller en publicitetsfunktion.

För det tredje. Den avgörande tidpunkten för att bedöma om förvärvaren skyddas av registrets publika trovärdighet, enligt artikel 34 i Ley Hipotecaria (fastighetsregisterlagen), är dagen för förvärvet av fastigheten. Den som förvärvar när bundenhetsanteckningen är inskriven och gällande skyddas inte i detta avseende av registrets publika trovärdighet och övertar bördan på de villkor som anges i artikel 79 LGT.

För det fjärde. Talan om överföring av subsidiärt ansvar regleras av sina egna särskilda regler, med dies a quo vid förklaringen av huvudgäldenärens insolvens (artiklarna 174, 176 och 67.2 LGT). I det analyserade fallet, där gäldenären förklarades insolvent i februari 2018, skedde inledandet av förfarandet för ansvarsöverföring i oktober samma år inom den lagstadgade fristen på fyra år. Den omständigheten att kantanteckningen hade förfallit några månader tidigare saknar betydelse i detta sammanhang.

Praktiska konsekvenser för fastighetsköpare

Den praxis som fastställs i denna dom får direkta och betydande följder för varje fastighetsköp i Spanien:

Den som förvärvar en fastighet för vilken det vid köpet finns en gällande kantanteckning om skattebundenhet tar risken att förklaras subsidiärt ansvarig för den garanterade skatteskulden, även om anteckningen förfaller senare och även om förvaltningsförfarandet för ansvarsöverföring inleds sedan registeranteckningen har löpt ut.

Den enda förutsättning som möjliggör ansvarsöverföringen är att förvärvaren har köpt under anteckningens giltighetstid och att huvudgäldenären därefter förklaras insolvent. Från och med förklaringen av insolvens har förvaltningen fyra år på sig att väcka talan, oavsett registerinskrivningens status.

Den som däremot förvärvar fastigheten sedan kantanteckningen har förfallit skyddas av registrets publika trovärdighet och kan inte bli föremål för överföring av ansvar.

En varning till den som köper fastigheter som härrör från arv

Den vanliga hanteringen av fastighetsköp inkluderar inte alltid en tillräcklig skatterättslig analys av den föregående överlåtelsekedjan. Domen STS 1421/2026 visar emellertid att denna analys är nödvändig.

Innan förvärvet av en fastighet genomförs bör innehållet i fastighetsregistret kontrolleras noggrant, och särskilt om det finns kantanteckningar om skattebundenhet. Om anteckningen är gällande vid köpet kan förvärvaren inte åberopa det senare registerförfallet som sköld mot ett eventuellt överförande av ansvar för arvsskatteskulder som en tidigare ägare inte har betalat.

På Vicens Advisors analyserar vi fastigheternas skatterättsliga situation före undertecknandet, identifierar de belastningar som har skattemässiga följder och rådgör om den faktiska omfattningen av de ansvar som övertas i varje affär.

Denna artikel har ett rent informativt syfte och utgör inte individuell juridisk rådgivning eller skatterådgivning. För specifika frågor rekommenderar vi att du kontaktar en kvalificerad skatterådgivare.

© Vicens Advisors, S.L. Alla rättigheter förbehållna.
Helt eller delvis återgivande av detta innehåll, oavsett medel eller förfarande, är förbjudet utan uttryckligt skriftligt tillstånd från rättighetsinnehavaren. All otillåten användning utgör ett intrång i de immateriella rättigheterna enligt gällande lagstiftning