Immobilienkauf mit Erbschaftsteuerschulden: Der Oberste Gerichtshof legt maßgebliche Rechtsprechung fest

Ein Urteil mit unmittelbaren praktischen Folgen für Immobiliengeschäfte: Was geschieht, wenn man eine Wohnung mit ISD-Schulden kauft

Der Oberste Gerichtshof (Tribunal Supremo) hat ein Kriterium aufgestellt, das die Art und Weise verändert, wie viele Immobiliengeschäfte in Spanien zu beurteilen sind, wenn Erbschaftsteuerschulden im Spiel sind.

Das Urteil STS 1421/2026 legt fest, dass die Finanzverwaltung Schulden aus der Erbschaft- und Schenkungsteuer (ISD) vom Käufer einer Immobilie einfordern kann, selbst wenn der Randvermerk über die Haftung im Grundbuch bereits abgelaufen ist.

Es handelt sich um eine Entscheidung mit unmittelbarer Auswirkung auf jeden Immobilienkauf, insbesondere bei Immobilien aus Erbschaften.

Der Sachverhalt

Der Rechtsstreit geht auf den Tod eines Erblassers im Jahr 2009 zurück. Bei der anschließenden Erbauseinandersetzung wurde einem Erben ein Geschäftslokal in Oviedo zugewiesen; die Zuweisung wurde am 8. Januar 2013 im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen, wobei zu diesem Zeitpunkt ein Randvermerk über die steuerliche Haftung für die ISD mit einer Laufzeit von fünf Jahren vorgenommen wurde.

Der Erbe veräußerte die Immobilie, ohne die Steuer entrichtet zu haben, im März 2013 an eine Handelsgesellschaft, die sie ihrerseits mit Urkunde vom September 2015 an den Beschwerdeführer weiterveräußerte; die Eintragung erfolgte im Oktober desselben Jahres. In beiden Veräußerungen war das Bestehen der steuerlichen Haftung ausdrücklich vermerkt.

Nach Vollstreckungsmaßnahmen gegen den Hauptschuldner erklärte die Verwaltung den Erben im Februar 2018 für zahlungsunfähig (fallido). Im Oktober 2018, als der Randvermerk über die Haftung bereits abgelaufen war – er war im Januar desselben Jahres erloschen –, leitete sie das Verfahren zur Inanspruchnahme des letzten Erwerbers der Immobilie als Subsidiärhaftenden ein und erließ im März 2019 den Haftungsbescheid.

Der Beschwerdeführer machte sowohl im wirtschaftsverwaltungsrechtlichen als auch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren geltend, das Verfahren sei verspätet: Dem Wortlaut des Randvermerks zufolge hafte das Grundstück „für fünf Jahre ab heute“, sodass die Verwaltung nach Ablauf dieser Frist die Befugnis zur Inanspruchnahme verloren habe.

Die Frage von kassationsrechtlichem Interesse

Nachdem die Kassationsbeschwerde mit Beschluss vom 4. Dezember 2024 zugelassen worden war, bestimmte die Zulassungskammer folgende Frage als Frage von objektivem kassationsrechtlichem Interesse:

Zu klären ist, ob nach Ablauf von fünf Jahren seit der Eintragung des betreffenden Randvermerks über die Haftung einer Immobilie für die Zahlung der Erbschaftsteuer im Grundbuch ein Verfahren der Subsidiärhaftung wegen der Haftung für die Zahlung von Steuerschulden gegenüber einem Dritten eingeleitet werden kann, der dieselbe Sache innerhalb dieser Haftungsfrist erworben hat, nachdem der Hauptschuldner für zahlungsunfähig erklärt wurde.

Der anwendbare Rechtsrahmen

Das Urteil ordnet die Rechtslage anhand der folgenden Vorschriften systematisch ein:

Artikel 43.1.d) des Ley 58/2003, General Tributaria (Allgemeines Steuergesetz, LGT) bestimmt, dass die Erwerber von Vermögensgegenständen, die kraft Gesetzes für die Steuerschuld haften, nach Maßgabe von Artikel 79 desselben Gesetzes Subsidiärhaftende sind.

Artikel 79 LGT sieht vor, dass die übertragenen Güter und Rechte unabhängig von ihrem Besitzer für die Zahlung der Steuern haften, die diese Übertragungen belasten, es sei denn, der Besitzer ist ein durch den öffentlichen Glauben des Grundbuchs geschützter Dritter.

Artikel 100.4 des Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Königliches Dekret 1629/1991 vom 8. November zur Genehmigung der Verordnung zur Erbschaft- und Schenkungsteuer, RISD) sieht vor, dass der Randvermerk über die Haftung nach Ablauf von fünf Jahren seit seinem Datum in jedem Fall wirkungslos wird und zu löschen ist.

Schließlich regeln die Artikel 174, 176 und 67.2 LGT die Subsidiärhaftung: Ihre Entstehung setzt die vorherige Erklärung der Zahlungsunfähigkeit des Hauptschuldners voraus, wobei dieser Zeitpunkt der dies a quo der in Artikel 66.b) LGT festgelegten vierjährigen Verjährungsfrist ist.

Die vom Obersten Gerichtshof festgelegte Rechtsprechung

Die Kammer weist die Kassationsbeschwerde zurück und legt folgende Rechtsprechung fest:

Erstens. Der Randvermerk über die Haftung im Grundbuch und die steuerliche Haftung sind Rechtsinstitute unterschiedlicher Natur und Funktion. Der Grundbuchvermerk erfüllt ausschließlich eine Publizitätsfunktion: Sein Zweck ist es, den Umfang des Grundbuchschutzes für dritte Erwerber abzugrenzen, nicht aber die Frist festzulegen, innerhalb derer die Verwaltung die Subsidiärhaftung geltend machen kann. Die in Artikel 79 LGT vorgesehene Haftung ist dagegen ein dingliches Sicherungsrecht gesetzlichen Ursprungs, dessen Fortbestand nicht von der Grundbucheintragung abhängt.

Zweitens. Der Ablauf des Randvermerks nach fünf Jahren beendet die gesetzliche Haftung nicht und macht diese Frist auch nicht zu einer materiellen Grenze der dinglichen Haftung. Das Gericht erinnert daran, dass es bereits im Urteil des Obersten Gerichtshofs (STS) vom 5. Juni 2018 (Kassationsbeschwerde 3949/2017) festgestellt hatte, dass Bestehen und Wirksamkeit der Haftung nicht von der Grundbucheintragung abhängen, die lediglich eine Publizitätsfunktion erfüllt.

Drittens. Der maßgebliche Zeitpunkt für die Beurteilung, ob der Erwerber durch den öffentlichen Glauben des Grundbuchs geschützt ist oder nicht – nach Artikel 34 der Ley Hipotecaria (Hypothekengesetz) –, ist der Tag des Erwerbs der Immobilie. Wer erwirbt, während der Haftungsvermerk eingetragen und wirksam ist, wird insoweit nicht durch den öffentlichen Glauben des Grundbuchs geschützt und übernimmt die Belastung nach Maßgabe von Artikel 79 LGT.

Viertens. Die Inanspruchnahme als Subsidiärhaftender unterliegt ihrer eigenen Sonderregelung, wobei der dies a quo in der Erklärung der Zahlungsunfähigkeit des Hauptschuldners liegt (Art. 174, 176 und 67.2 LGT). Im untersuchten Fall wurde der Schuldner im Februar 2018 für zahlungsunfähig erklärt; die Einleitung des Haftungsverfahrens im Oktober desselben Jahres erfolgte damit innerhalb der gesetzlich festgelegten Frist von vier Jahren. Dass der Randvermerk Monate zuvor abgelaufen war, ist insoweit ohne Bedeutung.

Praktische Folgen für Immobilienkäufer

Die in diesem Urteil festgelegte Rechtsprechung hat unmittelbare und erhebliche Folgen für jeden Immobilienkauf in Spanien:

Wer eine Immobilie erwirbt, auf der zum Zeitpunkt des Kaufs ein Randvermerk über eine steuerliche Haftung wirksam eingetragen ist, trägt das Risiko, als Subsidiärhaftender für die gesicherte Steuerschuld in Anspruch genommen zu werden, selbst wenn dieser Vermerk später abläuft und selbst wenn das Verwaltungsverfahren zur Inanspruchnahme erst nach Ablauf der Grundbucheintragung eingeleitet wird.

Die einzige Voraussetzung für die Inanspruchnahme ist, dass der Erwerber innerhalb der Geltungsdauer des Vermerks gekauft hat und der Hauptschuldner anschließend für zahlungsunfähig erklärt wird. Ab der Erklärung der Zahlungsunfähigkeit hat die Verwaltung vier Jahre Zeit, den Anspruch geltend zu machen, unabhängig vom Stand der Grundbucheintragung.

Wer die Immobilie hingegen erwirbt, nachdem der Randvermerk abgelaufen ist, ist durch den öffentlichen Glauben des Grundbuchs geschützt und kann nicht als Haftender in Anspruch genommen werden.

Eine Warnung für Käufer von Immobilien aus Erbschaften

Der übliche Ablauf eines Immobilienkaufs umfasst nicht immer eine ausreichende steuerliche Prüfung der vorangegangenen Übertragungskette. Das Urteil STS 1421/2026 zeigt jedoch, dass diese Prüfung unerlässlich ist.

Vor Abschluss des Erwerbs einer Immobilie sollte der Inhalt des Grundbuchs sorgfältig geprüft werden, insbesondere auf das Vorhandensein von Randvermerken über steuerliche Haftungen. Ist der Vermerk zum Zeitpunkt des Kaufs wirksam eingetragen, kann sich der Erwerber gegenüber einer etwaigen Inanspruchnahme wegen Erbschaftsteuerschulden, die ein früherer Eigentümer nicht beglichen hat, nicht auf den späteren Ablauf des Grundbuchvermerks als Schutzschild berufen.

Bei Vicens Advisors analysieren wir die steuerliche Situation von Immobilien vor der Beurkundung, identifizieren die Belastungen mit steuerlicher Relevanz und beraten zur tatsächlichen Reichweite der in jedem Geschäft übernommenen Haftungen.

Dieser Artikel dient ausschließlich der Information und stellt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung dar. Für konkrete Anfragen empfehlen wir Ihnen, sich an einen qualifizierten Steuerberater zu wenden.

© Vicens Advisors, S.L. Alle Rechte vorbehalten.
Die vollständige oder teilweise Vervielfältigung dieses Inhalts, gleich auf welche Weise oder mit welchem Verfahren, ist ohne ausdrückliche schriftliche Genehmigung des Rechteinhabers untersagt. Jede nicht genehmigte Nutzung stellt einen Verstoß gegen die Rechte des geistigen Eigentums nach der geltenden Gesetzgebung dar.