Sonderregime für Wohnungsvermietungsgesellschaften und 4 % Umsatzsteuer: verbindliche Auskunft V1826-25

Kurz gesagt: Nach der verbindlichen Auskunft V1826-25 gilt das Sonderregime für Gesellschaften der Wohnungsvermietung nur für das Geschäftsjahr, zu dessen Beginn die Gesellschaft die Voraussetzungen erfüllt (unter anderem acht vermietete oder zur Vermietung angebotene Wohnungen und eine Vollzeitkraft). Die Wahl kann vorab mitgeteilt werden, und der Umsatzsteuersatz von 4 % kann auf frühere Käufe angewandt werden, wenn nachgewiesen wird, dass die Wohnungen vermietet werden sollen.

Die Generaldirektion für Steuern (Dirección General de Tributos, DGT) hat kürzlich eine verbindliche Auskunft erteilt, in der sie die Anwendung des Sonderregimes für Gesellschaften, die sich der Wohnungsvermietung widmen, sehr detailliert analysiert; dieses Regime ist in Kapitel III des Titels VII des Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades (Körperschaftsteuergesetz, LIS) vorgesehen.

Es handelt sich konkret um die verbindliche Auskunft V1826-25 vom 13. Oktober 2025, in der die Voraussetzungen für die Anwendung dieses steuerlichen Sonderregimes im Einzelnen untersucht werden, ebenso wie die Möglichkeit, den superreduzierten Umsatzsteuersatz (IVA) von 4 % auf Erwerbe anzuwenden, die erfolgen, bevor alle Voraussetzungen formell erfüllt sind.

Zweifellos ist diese Auskunft für Immobilien-Vermögensstrukturen und Investmentgesellschaften für Wohnimmobilienvermietung auf Mallorca besonders relevant, da sie einen oft unbekannten Weg für Steuerplanung und Steuerersparnis eröffnet.

1. Gesellschaftszweck und Haupttätigkeit

Das Sonderregime verlangt, dass die wirtschaftliche Haupttätigkeit der Gesellschaft die Vermietung von in spanischem Staatsgebiet gelegenen Wohnungen ist.

Hierzu gilt nur die in Artikel 2.1 des Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (Gesetz über Stadtmietverhältnisse) definierte Wohnungsvermietung als solche, also Mietverhältnisse, die dazu bestimmt sind, den dauerhaften Wohnbedarf des Mieters zu decken.

Saisonvermietungen sind dagegen von diesem Regime ausgeschlossen, ebenso Wohnungen, die auf Grundlage solcher Verträge betrieben werden.

Die DGT bestätigt, dass der in der Anfrage beschriebene Gesellschaftszweck mit dem Regime vereinbar ist, sofern die Haupttätigkeit tatsächlich die Vermietung von Wohnungen zur dauerhaften Wohnnutzung (Dauermiete) ist.

2. Mindestzahl an Wohnungen und Haltefrist

Um das Sonderregime für Gesellschaften der Wohnungsvermietung anwenden zu können, legt Artikel 48.2 LIS folgende Voraussetzungen fest:

• Mindestens 8 vermietete oder zur Vermietung angebotene Wohnungen in jedem Besteuerungszeitraum.
• Aufrechterhaltung der Vermietung für mindestens 3 Jahre.
• Getrennte Buchführung je Immobilie.
• Bei Nebentätigkeiten müssen 55 % der Einkünfte oder des Vermögenswerts der Gesellschaft auf die Wohnungsvermietung entfallen.

In dem von der DGT analysierten Fall verfügt die Gesellschaft 2025 nur über 4 vermietete Wohnungen, es ist aber vorgesehen, vor Ablauf des Geschäftsjahres 8 Wohnungen zu erreichen, und zwar durch den Kauf neuer Wohnungen mittels privater Verträge, für die bereits Vorauszahlungen geleistet wurden. Nach Auffassung der DGT sind damit die Voraussetzungen für die Anwendung des Regimes im Jahr 2025 nicht erfüllt, da die wirtschaftliche Tätigkeit zu Beginn des Geschäftsjahres beurteilt wird, in dem das Sonderregime angewandt werden soll.

Nach unserer Erfahrung verlangt die Spanische Steuerbehörde (AEAT) eine äußerst genaue Erfüllung jeder dieser Voraussetzungen. Aus diesem Grund erfordert die Einführung einer solchen Struktur Planung und eine angemessene Beratung.

3. Erfordernis einer Vollzeitkraft

Eine der wichtigsten Voraussetzungen, die zugleich die meisten Reibungen verursacht, ist das Erfordernis einer wirtschaftlichen Tätigkeit.

Artikel 5.1 LIS bestimmt, dass bei der Vermietung von Immobilien nur dann eine wirtschaftliche Tätigkeit vorliegt, wenn mindestens eine Arbeitskraft mit Arbeitsvertrag und in Vollzeit eingesetzt wird.

Auch wenn dies in dieser verbindlichen Auskunft nicht ausgeführt wird, ist es Auffassung der DGT, dass es sich um eine Vollzeitstelle im Sinne des Arbeitsrechts handeln muss; zwei Teilzeitkräfte genügen nicht.

Dieser Punkt ist bei den auf Mallorca häufigen familiären Vermögensstrukturen entscheidend. In Unternehmensgruppen hat der Oberste Gerichtshof anerkannt, dass dieses Erfordernis für die Vergünstigungen der Familienunternehmen auch mit einem Arbeitnehmer einer anderen Gruppengesellschaft erfüllt werden kann.

4. Zeitpunkt der Einstellung der Arbeitskraft

Die verbindliche Auskunft V1826-25 wirft die Frage auf, ob die Arbeitskraft vor Beginn des Besteuerungszeitraums, in dem das Regime angewandt werden soll (d. h. 2026), eingestellt sein muss oder ob die Einstellung im Laufe des Steuerjahres erfolgen kann.

Artikel 48.3 LIS bestimmt, dass die Option in dem Besteuerungszeitraum gilt, der nach der Mitteilung endet.

Aus der systematischen Auslegung der Auskunft und der Auffassung der Generaldirektion für Steuern ergibt sich, dass die Voraussetzungen für eine Anwendung des Regimes im Jahr 2026 während dieses Geschäftsjahres erfüllt sein müssen.

Folglich muss die Arbeitskraft ab Beginn des Geschäftsjahres 2026 eingestellt und tätig sein, um das Vorliegen einer wirtschaftlichen Tätigkeit sicherzustellen.

5. Vorzeitige Mitteilung des Regimes

Die DGT bestätigt, dass die Option bereits im Jahr 2025 (im analysierten Fall im Februar) mitgeteilt werden kann, auch wenn das Regime erst in einem späteren Geschäftsjahr (d. h. 2026) zur Anwendung kommen soll.

Dies ermöglicht eine vorausschauende Steuerplanung, sofern:

• im Anwendungsjahr alle Voraussetzungen erfüllt sind.
• keine Unvereinbarkeit mit anderen Sonderregimen besteht.

Aus praktischer Sicht ist diese Möglichkeit besonders relevant für Gesellschaften, die Wohnungen schrittweise erwerben und die Anwendung des Regimes im Voraus planen wollen.

6. Anwendung des ermäßigten Umsatzsteuersatzes von 4 %

Ein Anreiz, den viele nicht im Blick haben, findet sich in Artikel 91.Dos.1.6º des Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido (Umsatzsteuergesetz, LIVA); er erlaubt die Anwendung des Satzes von 4 % beim Erwerb von Wohnungen durch Gesellschaften, die das Sonderregime der Vermietung anwenden.

Die Auskunft stellt einen wesentlichen Punkt klar: Der Satz von 4 % kann auch dann angewandt werden, wenn zum Zeitpunkt des Erwerbs noch nicht formell alle Voraussetzungen des Sonderregimes erfüllt sind, sofern:

1. Die Absicht, die erworbenen Wohnungen im folgenden Jahr der Vermietung zu widmen, anhand objektiver Elemente nachweisbar ist.
2. Ein Anspruch auf die Steuerermäßigung (bonificación) nach Artikel 49 LIS auf die Einkünfte aus der späteren Vermietung der erworbenen Wohnung bestehen wird.

Dieses Kriterium ist für Transaktionen auf Mallorca von enormer Tragweite, wo der Unterschied zwischen 4 % und 10 % Hunderttausende Euro ausmachen kann.

Fazit

Die Auskunft V1826-25 bestätigt, dass das Sonderregime für Gesellschaften der Wohnungsvermietung Folgendes erfordert:

• Eine tatsächliche Struktur einer wirtschaftlichen Tätigkeit.
• Strikte Einhaltung der Mindestzahl von 8 Wohnungen.
• Vorherige Planung der Einstellung von Arbeitskräften.
• Sorgfältige Dokumentation für die Anwendung des superreduzierten Umsatzsteuersatzes von 4 %.

Das Regime kann sowohl bei der Körperschaftsteuer als auch bei der Umsatzsteuer einen sehr bedeutenden steuerlichen Vorteil bringen (man bedenke, dass bei solchen Gesellschaften die Umsatzsteuer einen Kostenfaktor darstellt, da sie nicht abzugsfähig ist), doch seine fehlerhafte Anwendung führt zu Berichtigungen, zum Verlust von Steuerermäßigungen und zu Zinsen.

Bei VICENS ADVISORS analysieren wir als auf Mallorca spezialisierte Kanzlei jede Immobilienstruktur ganzheitlich, um eine sichere und effiziente Anwendung des Sonderregimes zu gewährleisten.

Wenn Sie eine Gesellschaft für die Wohnimmobilienvermietung auf Mallorca strukturieren oder Ihren Wohnungsbestand erweitern, können wir Sie bei der Entwicklung der am besten geeigneten Strategie unterstützen.

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Autor: Juan Pedro Vidal López

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