Steuervorteile beim Erwerb von Wohnimmobilien auf den Balearen: ITP, AJD und ISD

Der kürzlich erfolgte Erlass der Orden 5/2026 (Verordnung 5/2026) vom 16. März, der Autonomen Gemeinschaft der Balearen (Illes Balears) führt eine Änderung von großer praktischer Bedeutung für die Besteuerung von Immobilien ein: die Anhebung des Höchstwerts der Wohnimmobilie für die Anwendung bestimmter Steuervorteile bei der Grunderwerbsteuer/Verkehrsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP), der Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD) und der Erbschaft- und Schenkungsteuer (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ISD).

Diese Reform trägt einer offensichtlichen Realität Rechnung: Die Vorschriften selbst erkennen an, dass die bisherige Grenze im heutigen Umfeld, das von kontinuierlich steigenden Wohnungspreisen geprägt ist, vor allem in Gebieten mit hohem touristischem oder Wohnungsdruck, nicht mehr angemessen war, sodass in der Praxis eine wachsende Zahl von Steuerpflichtigen von den steuerlichen Vorteilen ausgeschlossen blieb.

Ermäßigte ITP-Steuersätze auf den Balearen im Jahr 2026

Das System der Steuervorteile auf den Balearen ist in drei Stufen gegliedert, die den Erwerb des Hauptwohnsitzes für bestimmte Personengruppen erleichtern sollen.

Erstens besteht eine vollständige Steuerbefreiung für unter 30-Jährige und Menschen mit Behinderung, verbunden mit einer Einkommensobergrenze und der Voraussetzung, in den letzten drei Jahren auf den Balearen ansässig gewesen zu sein; dies bedeutet in der Praxis den vollständigen Wegfall der Steuerbelastung innerhalb der festgelegten Grenzen. Zweitens gilt ein ermäßigter Steuersatz von 2 % für Gruppen wie unter 36-Jährige, kinderreiche Familien oder Alleinerziehende sowie Steuerpflichtige mit unterhaltsberechtigten Menschen mit Behinderung. Schließlich gilt der ermäßigte Steuersatz von 4 %, der am häufigsten angewandt wird, für Steuerpflichtige über 36 Jahre.

In allen diesen Fällen wird verlangt, dass die Wohnimmobilie der Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen sein muss und dass der Erwerber nicht Inhaber oder Miteigentümer mit einem Anteil von 50 % oder mehr eines anderen Rechts auf Volleigentum oder auf Nutzung oder Nießbrauch an einer anderen Wohnimmobilie ist.

Neue Wertgrenze für Wohnimmobilien auf den Balearen: unmittelbare Auswirkung auf Mallorca

Die Verordnung führt ein System zur Anpassung des Höchstwerts der Wohnimmobilie für die Anwendung der Steuervorteile ein, das auf dem durchschnittlichen Wohnungspreis je Insel beruht und es ermöglicht, die Schwelle an die Realität des Immobilienmarkts des jeweiligen Gebiets anzupassen.

Im Fall von Mallorca liegt die neue Grenze bei 307.089 Euro, was einer Erhöhung um 14 % gegenüber der bisherigen Schwelle von 270.151,20 Euro entspricht. Auf Ibiza und Formentera, wo der Marktdruck noch höher ist, erreicht die Grenze 378.212 Euro, während sie auf Menorca vorerst unverändert bleibt (also bei 270.151,20 Euro).

Zudem ist hervorzuheben, dass die Orden 5/2026 zwar am 16. März 2026 erlassen wurde, die Vorschrift selbst jedoch ihre rückwirkende Anwendung ab dem 1. März 2026 vorsieht. Dieser Aspekt ist in der Praxis besonders bedeutsam, da er ermöglicht, die neuen Grenzen und Steuervorteile auf Geschäfte anzuwenden, die vor der Veröffentlichung abgeschlossen wurden, sofern sie sich noch innerhalb der Frist zur Selbstveranlagung der Steuer befinden.

Voraussetzungen für die Anwendung der Steuervorteile bei der ITP auf den Balearen

Um die ermäßigten ITP-Steuersätze auf den Balearen in Anspruch nehmen zu können, genügt es nicht, dass der Preis der Wohnimmobilie innerhalb der neuen Grenze liegt. Unerlässlich ist, dass eine Reihe von Voraussetzungen vorliegt, die die Vorschriften kumulativ verlangen.

Erstens muss die Wohnimmobilie der Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen sein, was nicht nur die Absicht voraussetzt, sie zu bewohnen, sondern auch ihre tatsächliche Nutzung innerhalb der gesetzlich festgelegten Fristen. Zweitens müssen bestimmte persönliche Bedingungen erfüllt sein, die je nach anwendbarem ermäßigtem Steuersatz variieren und Faktoren wie Alter, Einkommen und familiäre Situation oder das Vorliegen einer Behinderung berücksichtigen.

Zudem wird verlangt, dass es sich um den ersten Hauptwohnsitz des Erwerbers handelt, was bei jedem Geschäft ein zusätzliches Prüfungselement darstellt.

Ermäßigung bei der ISD für den Hauptwohnsitz

Die Orden 5/2026 wirkt sich auch unmittelbar auf die Erbschaft- und Schenkungsteuer (ISD) aus, indem sie den Höchstwert der Wohnimmobilie anhebt, bis zu dem die mit dem Hauptwohnsitz verbundenen regionalen Ermäßigungen nach den Artikeln 23, 48 und 50 des Texto Refundido (konsolidierter Gesetzestext) angewandt werden können, ohne dabei in irgendeiner Weise die Ermäßigungssätze oder die materiellen Voraussetzungen zu verändern. Folglich wird die Ermäßigung in Fällen wie dem Erwerb von Todes wegen des Hauptwohnsitzes des Erblassers weiterhin unter anderem ein Verwandtschaftsverhältnis, die Eigenschaft der Immobilie als Hauptwohnsitz und deren Beibehaltung während der gesetzlich festgelegten Frist (in der Regel fünf Jahre) voraussetzen, wird nun aber bis zur neuen, je Insel festgelegten Grenze angewandt, nämlich 307.089 € auf Mallorca, 378.212 € auf Ibiza und Formentera und 270.151,20 € auf Menorca. Der darüber hinausgehende Betrag kommt daher nicht in den Genuss der Ermäßigung und wird nach den allgemeinen Regeln der Steuer besteuert. Dasselbe Schema ist mit seinen Besonderheiten auf bestimmte Schenkungen des Hauptwohnsitzes anwendbar, was in der Praxis eine erhebliche Ausweitung des Werts bedeutet, der den Steuervorteil in Anspruch nehmen kann, und zwar in einem Umfeld anhaltend steigender Wohnungspreise auf den Balearen.

Ermäßigter Steuersatz bei der AJD

Ebenso wirkt sich die Orden 5/2026 auf die Stempelsteuer (AJD) aus, und zwar im Hinblick auf den ermäßigten Steuersatz von 1,2 %, der auf öffentliche Urkunden im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung des Hauptwohnsitzes Anwendung findet, insbesondere bei der Beurkundung von hypothekarisch besicherten Darlehen, die diesem Zweck dienen. Dieser ermäßigte Steuersatz setzt voraus, dass die Immobilie nach den Vorschriften der Einkommensteuer (IRPF) als Hauptwohnsitz des Erwerbers gilt; die übrigen Voraussetzungen bleiben unverändert. Die Reform ändert daher nicht den Anwendungsbereich der Vergünstigung, sondern ausschließlich deren quantitative Reichweite, da sie nur bis zum festgelegten Höchstwert der Wohnimmobilie angewandt wird und der übersteigende Betrag zum allgemeinen Steuersatz besteuert wird.

Ein entscheidender Aspekt: die teilweise Anwendung der Vergünstigung

Eines der technisch bedeutsamsten Elemente dieser Regelung, das häufig zu Verwirrung führt, ist, dass die Überschreitung des Höchstwerts der Wohnimmobilie nicht automatisch zum Verlust des Steuervorteils führt.

Vielmehr sehen die Vorschriften ein System der teilweisen Anwendung vor, sodass der ermäßigte Steuersatz nur bis zur festgelegten Grenze angewandt wird, während der übersteigende Betrag zum allgemeinen Steuersatz besteuert wird. Dieser Mechanismus ermöglicht es, die Besteuerung zahlreicher Geschäfte zu optimieren, die nach dem früheren System vollständig außerhalb der Steuervorteile lagen.

Die Bedeutung einer korrekten Anwendung

Die Anwendung dieser Steuervorteile erfordert eine detaillierte fachliche Prüfung jedes einzelnen Geschäfts, da das Zusammentreffen der Voraussetzungen, die richtige Bestimmung des Werts der Wohnimmobilie und die teilweise Anwendung der Steuersätze erhebliche Auswirkungen auf die endgültige Besteuerung haben können.

In diesem Zusammenhang ist es entscheidend, einen spezialisierten Steuerberater oder Rechtsanwalt hinzuzuziehen, um das Geschäft zu optimieren und Fehler zu vermeiden, die zu nachträglichen Berichtigungen führen können.

Bei Vicens Advisors bieten wir spezialisierte Beratung zur Immobilienbesteuerung auf den Balearen und begleiten den Mandanten beim gesamten Erwerb seines Hauptwohnsitzes aus steuerlicher, rechtlicher und strategischer Sicht.

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