Der Oberste Gerichtshof stärkt die 95-%-Ermäßigung bei der ISD für Vermietungsgesellschaften: Der Nachweis des Arbeitsvertrags genügt, ohne dass seine wirtschaftliche Notwendigkeit begründet werden muss

Das aktuelle Urteil des Obersten Gerichtshofs (Tribunal Supremo) vom 14. Juli 2025 markiert einen Wendepunkt bei der Auslegung der Vermietung von Immobilien als wirtschaftliche Tätigkeit im Sinne der Erbschaft- und Schenkungsteuer (ISD). Das Höchstgericht gelangt zu dem Ergebnis, dass die Arbeitsauslastung des Angestellten nicht begründet werden muss, sondern dass der formale Nachweis seiner Vollzeitbeschäftigung genügt, um die Ermäßigung von 95 % für Familienunternehmen in Anspruch zu nehmen.

Wir von Vicens Advisors, Steuerberatung in Manacor und Mallorca, analysieren die praktischen Auswirkungen dieses wegweisenden Urteils für die Vermögensplanung von Familien mit Immobilientätigkeit.

Sachverhalt: Vermietung von Immobilien in einem Familienunternehmen

Der vom Obersten Gerichtshof entschiedene Fall betrifft einen Erwerb von Todes wegen (mortis causa) im Jahr 2013 von Anteilen an einer Gesellschaft, die sich der Vermietung von Immobilien widmet. Die Prüfungsstelle versagte die in den aragonesischen regionalen Vorschriften vorgesehene Steuerermäßigung von 99 % mit der Begründung, dass:

• Ein Teil der Verwaltung ausgelagert war.
• Die Arbeitsauslastung des Angestellten minimal war.
• Die Aufgaben rein administrativer Natur waren oder mit anderen Gesellschaften der Gruppe geteilt wurden.

Diese Prüfungspraxis ist in vielen Autonomen Gemeinschaften verbreitet, auch auf den Balearen, und führt bei Erben, die die steuerlichen Vergünstigungen für Familienunternehmen anwenden wollen, zu erheblicher Rechtsunsicherheit.

Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs: die Form geht der wirtschaftlichen Beurteilung vor

Der Oberste Gerichtshof legt eine kassationsrechtliche Doktrin (doctrina casacional) mit folgendem Wortlaut fest:

„Für die Anwendung der in Artikel 20.2.c) des ISD-Gesetzes vorgesehenen Ermäßigung im Hinblick auf die Tätigkeit der Vermietung von Immobilien genügt der Nachweis der Erfüllung der in Artikel 27.2 des Einkommensteuergesetzes (IRPF) vorgesehenen Voraussetzungen, ohne dass die Einstellung […] unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten gerechtfertigt werden muss“.

Darüber hinaus betont der Oberste Gerichtshof, dass die Verwaltung, wenn sie die Einstellung für fiktiv oder simuliert hält, das Rechtsinstitut der Simulation nach Artikel 16 der Allgemeinen Abgabenordnung (Ley General Tributaria, LGT) anwenden und ihre rechtliche Qualifizierung ausdrücklich begründen muss. Aus diesem Urteil lassen sich folgende Schlussfolgerungen ziehen:

🔹 Schlüssel 1: Es darf keine „wirtschaftliche Rechtfertigung“ dafür verlangt werden, ob der Angestellte ausreichend ausgelastet ist.

🔹 Schlüssel 2: Entscheidend ist, dass eine in Vollzeit beschäftigte Person und ein der Tätigkeit gewidmetes Geschäftslokal vorhanden sind, ohne weitere wertende Anforderungen.

🔹 Schlüssel 3: Die Prüfungsstelle kann keine Simulation unterstellen, ohne Artikel 16 der LGT ausdrücklich anzuwenden, der eine begründete Feststellung unter Benennung des simulierten Geschäfts verlangt.

Rechtssicherheit und Schutz des Familienunternehmens

Der Oberste Gerichtshof beruft sich auf einen Grundsatz: Zweck der Norm ist es, den Fortbestand von Familienunternehmen zu begünstigen und ihre Liquidation nach einer Erbfolge zu vermeiden. Daher gilt:

• Es darf keine restriktive Auslegung angewandt und es dürfen keine gesetzlich nicht vorgesehenen Voraussetzungen eingeführt werden.
• Die tatsächliche und formale Einstellung des Angestellten genügt, ohne dass Produktivität oder Arbeitsintensität nachgewiesen werden müssen.

Wie wirkt sich das auf die Balearen aus?

Im Kontext der Balearen, wo viele Familien Vermietungsgesellschaften besitzen, bedeutet dieses Urteil:

Es stärkt die Möglichkeit, die Ermäßigung von 95 % bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer anzuwenden, wenn die Voraussetzungen von Artikel 27.2 des Einkommensteuergesetzes (LIRPF) formal erfüllt sind.

Es beseitigt nicht das Prüfungsrisiko, schränkt aber die Befugnisse der Steuerverwaltung ein, indem es von ihr belastbare Beweise verlangt, wenn sie eine Simulation geltend machen will.

Und wie steht es mit der Vermögensteuer (IP)?

Obwohl sich das Urteil ausdrücklich auf die Erbschaft- und Schenkungsteuer bezieht, lässt der normative Zusammenhang zwischen beiden Steuern (Art. 4.Ocho Gesetz 19/1991 über die Vermögensteuer) die Auffassung zu, dass dasselbe Kriterium auch für die Befreiung bei der Vermögensteuer gelten müsste, die ebenfalls für familiäre Gesellschaften mit Vermietungstätigkeit gilt.

Fazit

Das Urteil des Obersten Gerichtshofs vom 14. Juli 2025 bringt einen großen Fortschritt für die Rechtssicherheit der Steuerpflichtigen und klärt einen der strittigsten Aspekte bei der Anwendung der steuerlichen Vergünstigungen für Familienunternehmen: Es genügt die Erfüllung der formalen Voraussetzungen, ohne dass die Notwendigkeit des Angestellten wirtschaftlich begründet werden muss.

Wir von Vicens Advisors empfehlen als Experten für Vermögen- und Erbschaftsbesteuerung auf Mallorca, die Strukturen von Familienunternehmen zu überprüfen und die Einstellung und die Zuordnung des Geschäftslokals ordnungsgemäß zu dokumentieren, um die steuerlichen Vorteile auszuschöpfen.

Einen Überblick darüber, wie sich ein Familienunternehmen unter einer Obergesellschaft neu ordnen lässt, bietet unser steuerlicher Leitfaden zur Familienholding in Spanien.